¿Qué pasa cuando no paga la hipoteca en Florida?

Qué significa esto

No pagar la hipoteca es un evento financiero, no un fracaso personal. Le sucede a millones de propietarios en Estados Unidos cada año. En Florida, un estado con proceso de ejecución hipotecaria judicial, usted típicamente tiene más tiempo que los propietarios en estados no judiciales para explorar sus opciones.

La clave es entender que el tiempo no es su enemigo. Es una herramienta que puede usar. Cada etapa de morosidad (delinquency) viene con señales de advertencia y opciones específicas. Si usted entiende qué pasa en el día 15, el día 30, el día 60 y el día 120, puede tomar decisiones informadas en lugar de reaccionar por miedo.

Esta guía explica exactamente qué sucede en cada etapa después de no pagar su hipoteca en Florida.

La secuencia de eventos: Qué sucede y cuándo

Día 1 al 15: Período de gracia

La mayoría de los contratos de hipoteca incluyen un período de gracia de 15 días. Esto significa que su pago vence el primero del mes, pero no se considera atrasado hasta después del día 15. Durante este tiempo usted puede pagar sin penalidad, y el pago atrasado no se reporta a las agencias de crédito.

Qué hacer: Haga el pago si puede. Si no puede, llame a su administrador hipotecario ahora mismo. Mientras más temprano llame, más opciones tendrá.

Día 16 al 29: Cargo por mora

A partir del día 16, su administrador hipotecario puede cobrar un cargo por mora (late fee). Según la ley de Florida (Fla. Stat. 494.00791), el cargo por mora puede ser de hasta el 5% del monto del pago atrasado. Este cargo solo se puede cobrar después de que el pago haya estado en mora por al menos 10 días.

En esta etapa, el pago atrasado todavía no se reporta a las agencias de crédito, porque los pagos atrasados generalmente solo se reportan cuando llegan a 30 días de vencidos. Esta es una ventana crítica. Usted todavía puede hacer el pago más el cargo por mora y evitar el daño al crédito.

Qué hacer: Pague el monto total más el cargo por mora si es posible. Si no puede, llame a su administrador y pregunte sobre opciones a corto plazo.

Día 30: Pago atrasado reportado a las agencias de crédito

Una vez que un pago tiene 30 días de vencido, su administrador hipotecario lo reporta a las tres agencias principales de crédito: Experian, Equifax y TransUnion. Este es el primer momento en que su puntaje de crédito se ve afectado.

Impacto en el puntaje de crédito: Según investigaciones de FICO, un solo pago atrasado de 30 días puede causar las siguientes caídas dependiendo de su perfil de crédito inicial:

• Crédito excelente (760+): baja de 90 a 110 puntos
• Crédito muy bueno (720 a 759): baja de 60 a 80 puntos
• Crédito bueno (680 a 719): baja de 40 a 60 puntos
• Crédito justo (620 a 679): baja de 17 a 37 puntos

El pago atrasado permanece en su reporte de crédito por siete años a partir de la fecha del pago perdido.

Qué hacer: Contacte al departamento de mitigación de pérdidas (loss mitigation) de su administrador hipotecario inmediatamente. Pregunte sobre tolerancia (forbearance), planes de pago, o modificación del préstamo (loan modification). Su administrador está obligado a enviarle información sobre opciones de mitigación dentro de los 45 días posteriores al pago perdido.

Día 45: El administrador debe enviar un aviso de opciones de mitigación

Según la ley federal (Regulation X, 12 CFR 1024.39), los administradores hipotecarios deben proporcionar un aviso por escrito sobre las opciones de mitigación de pérdidas disponibles dentro de los 45 días posteriores a un pago perdido. Este aviso explica qué programas pueden estar disponibles y qué documentación necesita para solicitarlos.

Qué hacer: Lea este aviso con cuidado. Contiene información importante sobre tolerancia (forbearance), planes de pago (repayment plan) y modificación del préstamo (loan modification). No lo ignore.

Día 60: La morosidad continua, cargo por mora adicional

Si el pago sigue sin pagarse a los 60 días, se puede cobrar un segundo cargo por mora. Las agencias de crédito actualizan su reporte para mostrar una morosidad de 60 días, que es una marca negativa más severa.

Impacto en el puntaje de crédito: Los 30 días adicionales típicamente agregan otros 20 a 40 puntos a la caída del puntaje de crédito, para una caída total acumulada de aproximadamente 80 a 120 puntos desde su puntaje original.

El prestamista también puede comenzar esfuerzos de cobro más agresivos, incluyendo llamadas telefónicas y cartas.

Qué hacer: Usted todavía tiene opciones. Una solicitud de modificación del préstamo o una venta corta (short sale) se pueden iniciar incluso en esta etapa. Contacte a un consejero de vivienda aprobado por HUD o a un profesional de bienes raíces que entienda la mitigación de pérdidas.

Día 90: Carta de incumplimiento (breach letter)

Alrededor del día 90, el administrador hipotecario envía una carta formal de incumplimiento (también conocida como notice of default o demand letter). Esta carta dice que usted está en incumplimiento y que el prestamista tiene derecho a acelerar el préstamo, lo que significa que el saldo total puede vencer inmediatamente.

La carta de incumplimiento generalmente le da 30 días para resolver el incumplimiento pagando el monto total atrasado. Si usted no resuelve el incumplimiento dentro de este período, el prestamista puede referir el caso a sus abogados de ejecución hipotecaria.

Impacto en el puntaje de crédito: A los 90 días de morosidad, la caída acumulada del puntaje de crédito puede alcanzar aproximadamente 100 a 150 puntos desde su puntaje original.

Qué hacer: Tome esta carta en serio. Está a punto de entrar en la fase de ejecución hipotecaria. Contacte a un profesional de bienes raíces o a un abogado que se especialice en defensa de ejecución hipotecaria en Florida. Todavía puede negociar una venta corta (short sale), una dación en pago (deed in lieu), o una modificación del préstamo (loan modification).

Mes 4 a 5 (Día 120+): Demanda de ejecución hipotecaria

La ley federal (12 CFR 1024.41) prohíbe que los administradores hipotecarios inicien un proceso de ejecución hipotecaria hasta que el prestatario tenga más de 120 días de morosidad. Una vez que este período pasa, el prestamista puede referir el caso a sus abogados y presentar una demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure lawsuit).

El abogado del prestamista presenta una Demanda de Ejecución Hipotecaria (Complaint for Foreclosure) en el tribunal de circuito del condado donde se encuentra la propiedad. Se registra un lis pendens (aviso de acción legal pendiente) en el título de la propiedad, lo que alerta a cualquier persona que busque en los registros de la propiedad que hay una demanda pendiente.

Su plazo para responder: En Florida, una vez que le entregan la citación y la demanda, usted generalmente tiene 20 días para presentar una respuesta por escrito ante el tribunal. Si no responde, el prestamista puede solicitar una sentencia en rebeldía (default judgment), lo que acelera el proceso.

Qué hacer: Usted todavía tiene opciones, pero el tiempo es ahora crítico. Puede vender la propiedad, negociar una venta corta, solicitar una dación en pago (deed in lieu), o responder a la demanda. Consulte con un profesional de bienes raíces o un abogado lo más rápido posible.

Mes 6 a 18: Proceso de ejecución hipotecaria y subasta

El proceso completo de ejecución hipotecaria en Florida desde la demanda hasta la subasta típicamente toma de 6 a 14 meses en casos no disputados y hasta 18 meses o más si el caso es disputado. El tribunal emite una sentencia final de ejecución hipotecaria (final judgment of foreclosure), y la propiedad se programa para una subasta pública.

La venta por ejecución hipotecaria debe realizarse al menos 20 días después de que se emita la sentencia final. La subasta es realizada por el secretario del condado y está abierta al público.

Florida no tiene un período de redención (redemption period) posterior a la subasta. Una vez que la subasta se completa, usted pierde la propiedad de la casa.

Qué hacer: Debe actuar antes de la fecha de la subasta. Después de la subasta, no puede recuperar la propiedad ni detener la venta. Una venta corta, una dación en pago, o una declaración de bancarrota (bankruptcy) pueden detener la subasta solo si se completan antes de la fecha de venta.

Después de la subasta: Desalojo y fallo por deficiencia

Después de la subasta de ejecución hipotecaria, el nuevo dueño (típicamente el prestamista o un comprador externo) puede solicitar el desalojo (eviction). Es posible que deba desocupar la propiedad en unas pocas semanas.

Si el precio de la subasta es menor que el saldo de su hipoteca, el prestamista puede buscar un fallo por deficiencia (deficiency judgment). En Florida, el prestamista tiene un año después de la venta por ejecución hipotecaria para presentar una demanda por deficiencia. Para viviendas ocupadas por su dueño, la deficiencia se limita a la diferencia entre la deuda y el valor de mercado justo de la propiedad.

Sus opciones en cada etapa

La siguiente tabla resume qué opciones están típicamente disponibles en cada etapa después de no pagar su hipoteca:

Qué hacer inmediatamente

Sin importar en qué etapa se encuentre, estos son los pasos que debe seguir ahora mismo:

1. Abra cada carta de su administrador hipotecario. Los plazos importantes y las opciones se comunican por escrito.
2. Llame al departamento de mitigación de pérdidas de su administrador hipotecario. Pregunte qué opciones están disponibles según su situación y tipo de préstamo.
3. Reúna sus documentos financieros. Necesitará recibos de pago, estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos y una carta describiendo su dificultad financiera.
4. Revise su posición de capital (equity). Averigüe cuánto vale su casa y cuánto debe. Esto determinará si una venta tradicional, una venta corta, u otra opción tiene sentido.
5. Hable con un profesional. Un consejero de vivienda aprobado por HUD, un profesional de bienes raíces que entienda la mitigación de pérdidas, o un abogado de defensa de ejecución hipotecaria pueden ayudarle a evaluar sus opciones.

Consideraciones importantes en Florida

Florida es un estado de ejecución hipotecaria judicial (judicial foreclosure). Cada ejecución hipotecaria debe pasar por el sistema judicial, lo que típicamente toma más tiempo que en estados no judiciales. Esto le da más tiempo para actuar, pero también significa que hay más pasos legales y plazos que debe seguir.

La ley de Florida permite cargos por mora de hasta el 5% del monto del pago atrasado, cobrados después de que el pago tenga 10 días o más de vencido (Fla. Stat. 494.00791).

Florida también tiene protecciones de vivienda familiar (homestead protections) que pueden proteger parte del capital (equity) de su residencia principal contra los acreedores. Sin embargo, estas protecciones no evitan la ejecución hipotecaria por parte de su prestamista hipotecario.

Si usted tiene un préstamo FHA, VA o USDA, puede tener opciones de mitigación de pérdidas adicionales que son diferentes de los préstamos convencionales. Pregunte a su administrador sobre las opciones específicas para su tipo de préstamo.

Ejemplo Hipotético

Carlos es dueño de una casa en el condado de Orange, Florida. Pierde su trabajo en junio y no puede hacer el pago de su hipoteca del 1 de julio, que es de $1,800. El período de gracia de 15 días termina el 16 de julio. No puede hacer el pago. Espera, con la esperanza de encontrar un nuevo trabajo rápidamente.

El 17 de julio, se agrega un cargo por mora de $90 (5% de $1,800) a su saldo. El 31 de julio, el pago atrasado se reporta a las agencias de crédito. Su puntaje de crédito baja de 740 a aproximadamente 670.

Carlos recibe el aviso de opciones de mitigación de su administrador en agosto. Finalmente llama y solicita un plan de tolerancia (forbearance). El administrador le concede una tolerancia de 3 meses, pausando sus pagos mientras busca trabajo. Encuentra un nuevo trabajo en octubre y firma un plan de pago (repayment plan) para ponerse al día con los pagos perdidos con el tiempo.

Al actuar antes del día 90, Carlos evitó la etapa de la carta de incumplimiento y mantuvo abiertas sus opciones. Conservó su casa y restauró su préstamo a una posición al día en un plazo de seis meses.

Preguntas frecuentes

¿Perderé mi casa inmediatamente si no pago un solo pago?

No. No pagar un solo pago no significa una ejecución hipotecaria inmediata. Usted tiene un período de gracia de 15 días, y el proceso de ejecución hipotecaria típicamente toma meses o más de un año en completarse. Hay muchas opciones disponibles antes de llegar al punto de perder la casa.

¿Cuánto tiempo permanece un pago de hipoteca atrasado en mi reporte de crédito?

Un pago de hipoteca atrasado permanece en su reporte de crédito por siete años a partir de la fecha del pago perdido. El impacto en su puntaje de crédito disminuye con el tiempo a medida que el pago atrasado envejece.

¿Puedo ponerme al día con los pagos de hipoteca atrasados?

Sí. Puede ponerse al día haciendo el pago completo más los cargos por mora en cualquier momento antes de que el proceso de ejecución hipotecaria se complete. También puede negociar un plan de pago (repayment plan) con su administrador para distribuir los pagos atrasados durante varios meses.

¿Qué pasa si pierdo un segundo pago?

Perder un segundo pago aumenta la gravedad de la morosidad. Su puntaje de crédito baja más, se cobran cargos por mora adicionales, y el prestamista se acerca más a iniciar la ejecución hipotecaria. Sin embargo, usted todavía tiene opciones, incluyendo contactar a su administrador para mitigación de pérdidas.

¿Es mejor contactar a mi compañía hipotecaria o esperar?

Casi siempre es mejor contactar a su compañía hipotecaria temprano. Muchos propietarios evitan llamar por miedo a lo que pueda pasar, pero los administradores tienen departamentos de mitigación de pérdidas diseñados específicamente para ayudar a propietarios en exactamente su situación. Llamar temprano le da más opciones.

¿Me contactará mi administrador hipotecario después de un pago perdido?

Sí. Según las reglas federales (Regulation X, 12 CFR 1024.39), su administrador debe intentar contactarlo directamente, por teléfono o en persona, dentro de los 36 días posteriores al pago perdido y enviarle por escrito información sobre las opciones de mitigación de pérdidas dentro de los 45 días. No ignore estos contactos. Mantener la comunicación es el primer paso para conservar sus opciones.

¿Puede mi prestamista iniciar la ejecución hipotecaria mientras mi solicitud de modificación está pendiente?

En general, no. Si usted envía una solicitud completa de mitigación de pérdidas, las reglas federales (Regulation X, 12 CFR 1024.41) exigen que su administrador la evalúe en un plazo de 30 días cuando la solicitud se recibe con tiempo suficiente antes de una subasta programada, y le prohíben avanzar con la ejecución hipotecaria mientras la solicitud completa esté bajo revisión (regla contra el 'dual tracking'). Si su solicitud es rechazada, la negativa debe entregarse por escrito.

Recursos relacionados

• Qué hacer si no puede pagar su hipoteca en Florida
• Guía de tolerancia (forbearance) en Florida: cómo funciona
• Plan de pago de hipoteca: Cómo ponerse al día con los pagos atrasados
• ¿Puede una modificación del préstamo hipotecario ayudarle a conservar su hogar?
• Preguntas que debe hacerle a su administrador hipotecario
• ¿Puedo vender mi casa si estoy atrasado en los pagos?
• ¿Puedo vender mi casa antes de la ejecución hipotecaria?
• Soluciones creativas: opciones más allá de una venta tradicional

Fuentes y lecturas adicionales

• Florida Statute 494.00791 - Cargos por mora (en inglés)
• 12 CFR 1024.41 - Procedimientos de mitigación de pérdidas (en inglés)
• CFPB - Pregunte a la CFPB (en inglés)
• CFPB - Evite la ejecución hipotecaria (en inglés)
• Florida Statutes Capítulo 702 - Ejecución Hipotecaria (en inglés)
• HUD - Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (en español)
• Florida Law Help - Ejecución hipotecaria (en inglés)
• 12 CFR 1024.39 - Comunicación con prestatarios en mora (en inglés)
• CFPB (en español): Si no puedo pagar mi hipoteca, ¿qué opciones tengo?