Preguntas frecuentes

Sí. Estar atrasado en los pagos de la hipoteca no le impide vender su casa. Puede vender la propiedad en el mercado abierto, aceptar una oferta en efectivo o explorar otras opciones. El producto de la venta normalmente se usa para pagar el saldo de la hipoteca. Si la venta no cubre el saldo completo, es posible que necesite hablar de una venta corta con su prestamista o resolver el saldo restante por otros medios.

Después de un pago no realizado, por lo general se considera que su préstamo está en mora. Su administrador hipotecario normalmente se comunicará con usted para hablar de la situación. La mayoría de las hipotecas tienen un período de gracia de 10 a 15 días antes de que se cobre un cargo por mora. Si continúa dejando de pagar, el administrador puede reportar la morosidad a las agencias de crédito y, después de unos 90 a 120 días, puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. La ley federal exige que los administradores hipotecarios esperen al menos 120 días antes de presentar una demanda de ejecución hipotecaria en la mayoría de las hipotecas residenciales.

En Florida, los administradores hipotecarios generalmente deben esperar al menos 120 días después de su primer pago no realizado antes de presentar una demanda de ejecución hipotecaria. Sin embargo, esto no significa que tenga 120 días sin consecuencias. Los cargos por mora, los informes de crédito negativos y otros problemas pueden comenzar mucho antes. Es importante contactar a su administrador hipotecario lo antes posible para hablar de las opciones de mitigación de pérdidas.

Sí. Generalmente se recomienda contactar a su administrador hipotecario temprano. Muchos administradores tienen departamentos de mitigación de pérdidas que pueden explicarle opciones como la suspensión de pagos (forbearance), los planes de pago o la modificación del préstamo. Ser proactivo demuestra buena fe y puede abrir puertas a soluciones que no están disponibles cuando usted ya está más atrasado en la morosidad.

Florida es un estado de ejecución hipotecaria judicial, lo que significa que cada ejecución debe pasar por el sistema de tribunales. El proceso desde el primer pago no realizado hasta una subasta de ejecución hipotecaria generalmente toma de 6 a 18 meses en casos no impugnados, y de 18 a 36 meses o más en casos impugnados. El plazo depende de los atrasos del tribunal, de si el propietario impugna el caso y de si hay esfuerzos de mitigación de pérdidas en curso.

Sí, en muchos casos un propietario puede vender la propiedad antes de que ocurra la subasta de ejecución hipotecaria. El producto de la venta se puede usar para pagar el saldo de la hipoteca. Sin embargo, el momento es fundamental. Una vez que se programa la subasta de ejecución hipotecaria, la ventana para vender se reduce considerablemente. Es importante actuar lo antes posible y trabajar con un profesional de bienes raíces que entienda las ventas de propiedades en dificultades.

Depende de la etapa en la que se encuentre el proceso de ejecución hipotecaria. Una vez que el tribunal ha fijado la fecha de la venta, es posible que todavía tenga tiempo de vender, pero el plazo se vuelve muy ajustado. En algunos casos, una venta puede cerrar antes de la fecha de la subasta. Sin embargo, cuanto más se acerque a la subasta, menos opciones puede tener. El mejor momento para explorar una venta es antes de que el proceso de ejecución hipotecaria avance significativamente.

Si una propiedad es ejecutada y vendida en subasta por más del saldo pendiente de la hipoteca, el excedente puede estar disponible para el antiguo propietario. Sin embargo, en la práctica, los precios de las subastas de ejecución hipotecaria a menudo no superan la deuda. Vender la propiedad antes de la ejecución hipotecaria generalmente le da al propietario más control sobre el precio de venta y una mejor oportunidad de conservar el capital acumulado.

En Florida, una subasta de ejecución hipotecaria es una venta pública realizada por el secretario del tribunal del condado después de que se haya emitido una sentencia final de ejecución hipotecaria. La propiedad se vende al mejor postor. La subasta debe realizarse entre 20 y 35 días después de la fecha de la sentencia. Si nadie hace una oferta en la subasta, la propiedad puede pasar al prestamista como propiedad de bienes raíces en posesión del banco (REO, por sus siglas en inglés).

Una venta de casa en efectivo normalmente puede cerrar en 7 a 14 días, aunque el plazo exacto depende del trabajo de título, de los gravámenes existentes y de otros factores. Como no interviene un prestamista hipotecario en el financiamiento del comprador, el proceso de cierre generalmente es mucho más rápido que una compra tradicional financiada.

Sí. Las casas en cualquier condición se pueden vender. Una propiedad que necesita reparaciones importantes puede ser atractiva para compradores en efectivo, inversionistas o compradores que buscan proyectos de renovación. Listar en el mercado abierto también es posible, aunque el grupo de compradores puede ser más pequeño y el precio generalmente refleja la condición de la propiedad.

En la mayoría de los casos, sí. Muchos compradores en efectivo e inversionistas compran propiedades en su condición actual, incluidas casas que están desordenadas o que contienen pertenencias personales. Si lista la casa en el mercado tradicional, una presentación más limpia generalmente ayuda a atraer más compradores y mejores ofertas.

Los costos comunes incluyen las comisiones de los agentes de bienes raíces, los costos de cierre, los honorarios de título, posibles impuestos de transferencia, impuestos a la propiedad prorrateados, cuotas de HOA y cualquier gravamen pendiente. Si vende a través de un agente, las comisiones suelen ser el gasto individual más grande. Una venta en efectivo puede implicar menos costos, ya que algunos de estos gastos pueden negociarse o ser cubiertos por el comprador.

Sí. Estar atrasado en los pagos de la hipoteca no le impide vender. Puede vender la propiedad y usar el producto para pagar el saldo de la hipoteca. Si el precio de venta no cubre completamente la hipoteca, es posible que necesite hablar de una venta corta con su prestamista o resolver la deficiencia por otros medios.

Una venta corta (short sale) es una transacción en la que un prestamista acepta menos del saldo total de la hipoteca como pago por la propiedad. Para calificar, generalmente necesita demostrar dificultades financieras, mostrar que la propiedad vale menos que el saldo de la hipoteca y proporcionar documentación de su situación financiera. El prestamista debe aprobar la venta corta, lo que añade tiempo y complejidad al proceso.

No necesariamente. Que se perdone o no el saldo restante depende de la decisión del prestamista, de la ley estatal y de los términos específicos de la aprobación de la venta corta. En algunos casos, el prestamista puede presentar una demanda por deficiencia por el saldo restante. La ley de Florida permite las sentencias por deficiencia en algunas circunstancias, aunque los detalles dependen del tipo de préstamo y de la situación. También pueden aplicarse implicaciones fiscales a la deuda perdonada. Consulte a un profesional de impuestos calificado y a un abogado para obtener asesoría específica para su situación.

Sí. Se puede realizar una venta corta en varias etapas, incluso antes de que se presente la demanda de ejecución hipotecaria, durante el proceso de ejecución o incluso después de una sentencia de ejecución hipotecaria en algunos casos. Realizar una venta corta más temprano en el proceso generalmente le da más tiempo y más opciones.

Una venta corta es voluntaria e involucra al propietario trabajando con el prestamista para vender la propiedad por menos del saldo de la hipoteca. Una ejecución hipotecaria es un proceso involuntario iniciado por el prestamista cuando el propietario no paga. Una venta corta generalmente causa menos daño crediticio que una ejecución hipotecaria y le da al propietario más control sobre el proceso y el plazo.

Una oferta en efectivo es casi siempre más rápida. Una venta en efectivo puede cerrar en 7 a 14 días, sin contingencia de financiamiento, avalúo ni requisitos de reparaciones. Listar con un agente en el mercado abierto generalmente toma de 30 a 90 días o más para encontrar un comprador, y luego de 30 a 45 días para que cierre el financiamiento del comprador. La contrapartida es que una oferta en efectivo suele estar por debajo del valor total de mercado, mientras que un listado tradicional puede lograr un precio más alto.

En la mayoría de los casos, sí. Cuando vende a un comprador en efectivo, el proceso de cierre normalmente implica pagar cualquier gravamen hipotecario existente con el producto de la venta, igual que en una venta tradicional. Si el precio de venta no cubre el saldo completo de la hipoteca, el saldo restante puede necesitar resolverse mediante un acuerdo de venta corta con su prestamista o por otros medios.

Sí, pero el proceso es más complejo. Si debe más que el precio de venta realista, una venta corta puede ser una opción. Esto requiere la aprobación de su prestamista para aceptar menos del saldo completo. Otra opción es llevar efectivo al cierre para cubrir la diferencia, aunque eso no siempre es posible. Se recomienda consultar con un profesional de bienes raíces con experiencia en ventas cortas en estas situaciones.

Una transacción "subject to" es un acuerdo de bienes raíces en el que el comprador recibe el título de la propiedad mientras la hipoteca existente permanece vigente. El comprador acepta hacer los pagos de la hipoteca, pero el préstamo sigue a nombre del vendedor. Esto no es lo mismo que una asunción formal del préstamo, que requiere la aprobación del prestamista. Las transacciones subject-to conllevan riesgos importantes y solo deben considerarse con el consejo de profesionales legales y financieros calificados.

No. Una asunción formal del préstamo requiere la aprobación del prestamista y transfiere la responsabilidad del préstamo al nuevo prestatario. En una transacción subject-to, el préstamo permanece a nombre del prestatario original mientras el título de la propiedad se transfiere al comprador. En un acuerdo subject-to no se obtiene la aprobación del prestamista, que es una de las diferencias y riesgos clave.

Depende de los términos de su hipoteca. Algunos préstamos, en particular los de la FHA y la VA, pueden permitir una asunción formal con la aprobación del prestamista. La mayoría de los préstamos convencionales incluyen una cláusula de venta por vencimiento (due-on-sale) que exige el pago del saldo completo cuando se transfiere la propiedad. Una transacción subject-to es una forma de mantener el financiamiento existente sin una asunción formal, pero conlleva riesgos legales y financieros importantes que deben entenderse completamente.