Puedo vender mi casa si estoy atrasado en los pagos en Florida?

Q: Necesito ponerme al dia con los pagos antes de vender?

No, si usted tiene suficiente capital. El dinero de la venta cubre los pagos atrasados, los cargos por mora y los costos de cierre, por lo que no necesita ponerse al dia primero. Si debe mas de lo que la casa vale, necesita que el prestamista apruebe una venta corta en lugar de ponerse al dia.

Que significa estar atrasado en los pagos

Cuando usted se atrasa en los pagos de su hipoteca, su prestamo entra en estado de morosidad (delinquency). Esto significa que no ha realizado uno o mas pagos segun lo acordado en su contrato de prestamo. Sin embargo, la morosidad no le quita su derecho a vender la propiedad. Usted sigue siendo el dueno de la casa, y ser dueno le da el derecho de venderla.

La hipoteca es un gravamen (lien) sobre la propiedad. Esto significa que la deuda debe pagarse cuando la propiedad se vende, pero no impide la venta en si misma.

Como funciona el proceso

Cuando vende una casa con una hipoteca pendiente, el proceso funciona de la siguiente manera:

Usted vende la propiedad al precio que el mercado permita
Al momento del cierre (closing), el saldo de la hipoteca se paga con el dinero de la venta
Si queda dinero despues de pagar la hipoteca y los costos de venta, ese dinero es suyo
Si el precio de venta no cubre el saldo total de la hipoteca, usted necesitara resolver la diferencia, posiblemente a traves de una venta corta (short sale) con la aprobacion de su prestamista

Como se paga la hipoteca al momento del cierre

Muchos propietarios se preocupan de que la hipoteca los "siga" despues de vender. No es asi. La hipoteca es un prestamo garantizado por la propiedad, y se paga con el dinero de la venta al momento del cierre (closing). Asi funciona en terminos sencillos:

Su agente de cierre solicita una declaracion del importe exacto (payoff statement). Antes del cierre, la compania de titulos o de cierre le pide a su prestamista el monto exacto necesario para pagar la hipoteca por completo en la fecha del cierre. Esta cantidad incluye el saldo principal restante, cualquier pago atrasado y cargo por mora, y los intereses hasta la fecha del pago.
La hipoteca se paga con el dinero de la venta. Al momento del cierre, el monto exacto se envia directamente desde la cuenta de deposito del cierre a su administrador hipotecario. El dinero sale de lo que el comprador paga por la casa, no de su bolsillo.
El prestamista libera el gravamen. Una vez que la hipoteca se paga por completo, el prestamista registra una liberacion, lo que elimina el gravamen hipotecario del titulo de la propiedad para que el comprador reciba la propiedad en forma clara.
Usted conserva cualquier sobrante. Si el precio de venta es mayor que el importe del pago mas los costos de venta y cualquier otro gravamen, el monto restante le corresponde a usted.

Un detalle importante: generalmente usted debe seguir haciendo los pagos de la hipoteca hasta el dia del cierre. Si deja de pagar mientras la venta esta en proceso, los pagos atrasados y los cargos se agregan al monto del pago y se deducen de lo que usted recibe.

Que opciones tiene

Venta tradicional con un agente de bienes raices

Anuncie su propiedad con un agente de bienes raices con licencia. Esta opcion le da acceso al grupo mas amplio de compradores y puede ayudarle a obtener el precio mas alto. Este enfoque requiere tiempo, tipicamente de 30 a 90 dias o mas.

Venta por efectivo

Venda directamente a un comprador en efectivo que pueda cerrar rapidamente, a menudo en 7 a 14 dias. La oferta puede estar por debajo del valor de mercado, pero la velocidad y la certeza pueden valer la pena dependiendo de su situacion y plazo.

Venta corta (short sale)

Si debe mas de lo que la propiedad vale, una venta corta requiere la aprobacion de su prestamista para aceptar menos del saldo total. Este proceso toma tiempo, pero puede ser preferible a una ejecucion hipotecaria (foreclosure).

Permitira mi compania hipotecaria que venda?

Generalmente, si. Las companias hipotecarias no impiden que los propietarios vendan sus casas. De hecho, una venta que paga la hipoteca suele ser preferible para el prestamista en comparacion con una ejecucion hipotecaria. Sin embargo, si usted esta solicitando una venta corta, el prestamista debe aprobar los terminos de la venta.

Por que es importante actuar a tiempo

Florida es un estado de ejecucion hipotecaria judicial (judicial foreclosure). Esto significa que el prestamista debe presentar una demanda ante un tribunal antes de ejecutar la hipoteca. Este proceso generalmente toma varios meses, lo que le da tiempo para explorar sus opciones.

Sin embargo, cuanto antes actue, mas opciones tendra. Una vez que la subasta de ejecucion hipotecaria (foreclosure auction) se lleva a cabo, sus opciones se reducen significativamente.

Preguntas que debe hacer

Cuanto debo en la hipoteca?
Cual es el precio realista de venta de mi casa?
Cuales seran los costos de vender?
Tendre capital (equity) despues de pagar la hipoteca y los costos?
Necesito la aprobacion de mi prestamista (venta corta)?
Cual es mi plazo antes de que comience la ejecucion hipotecaria?

Ejemplo hipotetico

Maria vive en Orlando y se atraso tres meses en los pagos de su hipoteca. Debe $180,000 en su prestamo. Un agente de bienes raices evalua su casa y determina que podria venderse por $200,000. Despues de pagar la hipoteca ($180,000), los costos de cierre (aproximadamente $10,000) y la comision del agente, a Maria le quedarian aproximadamente $5,000 a $7,000. Ella puede vender su casa, pagar su deuda, y evitar la ejecucion hipotecaria.

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Preguntas frecuentes

Puedo vender mi casa si estoy atrasado en los pagos?

Si. Estar atrasado en los pagos no le impide vender su casa. Usted tiene derecho a vender la propiedad mientras sea el dueno. La hipoteca es un gravamen que debe pagarse al cierre, pero no bloquea la venta.

Puede mi compania hipotecaria impedir que venda?

En la mayoria de los casos, no. Una venta que paga la hipoteca es generalmente preferible para el prestamista en comparacion con una ejecucion hipotecaria. Si debe mas de lo que la casa vale, el prestamista debe aprobar los terminos de una venta corta.

Que pasa si debo mas de lo que la casa vale?

Es posible que necesite solicitar una venta corta (short sale) con la aprobacion de su prestamista, o resolver la diferencia de otra manera. Una venta corta permite que el prestamista acepte menos del saldo total y puede ayudarle a evitar la ejecucion hipotecaria.

Necesito ponerme al dia con los pagos antes de vender?

No, si usted tiene suficiente capital (equity). El dinero de la venta cubre sus pagos atrasados, los cargos por mora y los costos de cierre, por lo que no necesita ponerse al dia primero. Si debe mas de lo que la casa vale, necesita que el prestamista apruebe una venta corta en lugar de ponerse al dia.

Puedo vender despues de que comience el proceso de ejecucion hipotecaria?

Generalmente si, siempre que la venta se cierre antes de la subasta de ejecucion hipotecaria (foreclosure auction). Vender antes de la subasta le da mas control y un mejor resultado que dejar que la ejecucion siga su curso.

Cuanto tiempo tengo antes de que comience la ejecucion hipotecaria?

Segun las reglas federales, los administradores hipotecarios generalmente no pueden iniciar una ejecucion hipotecaria hasta que usted tenga mas de 120 dias de atraso en la mayoria de los prestamos residenciales. Florida es un estado de ejecucion judicial, por lo que el proceso requiere una demanda y puede tomar varios meses desde el primer pago perdido hasta la subasta.

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