Vender una propiedad de alquiler en Florida: guía para propietarios

Qué significa esto para los propietarios

Ser propietario de una propiedad de alquiler es diferente a ser dueño de su vivienda principal. El tratamiento fiscal, las opciones de financiamiento, las responsabilidades legales y las estrategias de salida son distintas. Cuando una propiedad de alquiler se convierte en una carga financiera, las opciones disponibles pueden diferir de aquellas para propietarios que viven en su residencia.

Ya sea que esté lidiando con un inquilino difícil, un flujo de caja negativo, costos crecientes o simplemente desee salir de la inversión, entender sus opciones es el primer paso.

Vender una propiedad de alquiler con inquilinos

Puede vender una propiedad de alquiler mientras está ocupada por inquilinos. En Florida, la venta transfiere la propiedad al nuevo comprador sujeto al contrato de arrendamiento existente. Esto significa que el comprador asume el rol de propietario bajo los términos actuales del contrato. Los derechos de los inquilinos y los términos del arrendamiento permanecen vigentes a menos que el contrato tenga disposiciones específicas que permitan la terminación al momento de la venta.

Los inversionistas que compran propiedades de alquiler a menudo prefieren comprar con inquilinos ya establecidos porque significa ingresos de alquiler inmediatos. Esto puede hacer que su propiedad sea más atractiva para ciertos compradores.

Consideraciones clave:

La ley de Florida requiere notificación a los inquilinos antes de mostrar la propiedad
La mayoría de los contratos requieren 24 horas de aviso para visitas
Los inquilinos generalmente no están obligados a mudarse debido a una venta
Los depósitos de garantía deben transferirse al nuevo propietario o devolverse a los inquilinos
Los términos del arrendamiento, incluidos los montos de alquiler, se transfieren al nuevo propietario

Venta de propiedades ocupadas por inquilinos en Florida

La ley de Florida protege los derechos de los inquilinos durante la venta de una propiedad. El comprador hereda el rol de propietario y debe cumplir con el contrato de arrendamiento existente. Si desea entregar la propiedad vacía al comprador, es posible que deba esperar a que termine el contrato o negociar un acuerdo con el inquilino.

Si el inquilino está causando daños o no paga el alquiler, es posible que pueda solicitar un desalojo antes de vender. Sin embargo, el proceso de desalojo en Florida toma tiempo y puede retrasar su cronograma de venta.

Implicaciones del intercambio 1031

Un intercambio 1031, nombrado según la Sección 1031 del Código de Impuestos Internos, le permite diferir el pago de impuestos sobre las ganancias de capital cuando vende una propiedad de inversión y reinvierte las ganancias en otra propiedad similar. Esta puede ser una estrategia poderosa para los propietarios que desean mover su capital a una propiedad diferente sin sufrir un impacto fiscal.

Reglas clave para un intercambio 1031:

Debe identificar una propiedad de reemplazo dentro de 45 días de la venta
Debe cerrar la propiedad de reemplazo dentro de 180 días
La propiedad de reemplazo debe ser de igual o mayor valor
Todas las ganancias deben pasar a través de un intermediario calificado
La propiedad debe haber sido mantenida para inversión o uso comercial

Un intercambio 1031 no elimina los impuestos; los difiere. Si eventualmente vende sin hacer otro intercambio, los impuestos diferidos vencen.

Consideraciones sobre el desalojo al vender

Si está vendiendo una propiedad de alquiler y los inquilinos no cooperan, es posible que deba considerar el desalojo. La ley de desalojo de Florida requiere pasos específicos:

Notificación por escrito adecuada al inquilino (3 días por falta de pago, 7 días por violaciones del contrato, 15 días para arrendamientos mensuales)
Presentar una demanda de desalojo en el tribunal del condado
Asistir a una audiencia judicial
Coordinar con el alguacil para la remoción física si es necesario

El desalojo puede tomar de 30 a 60 días o más en Florida. Decidir si desalojar antes de vender o vender con el inquilino depende de su cronograma, el comportamiento del inquilino y el tipo de comprador al que se dirige.

Tratamiento fiscal de la venta de propiedades de inversión

Cuando vende una propiedad de alquiler, el tratamiento fiscal difiere de la venta de su vivienda principal. Puede deber impuestos sobre las ganancias de capital por la apreciación y un impuesto de recuperación por la depreciación que haya reclamado.

Lo que puede deber:

Impuesto sobre ganancias de capital (tasa a corto plazo si se mantiene menos de 1 año, tasa a largo plazo si se mantiene más de 1 año)
Recuperación de depreciación gravada a una tasa fija del 25%
Impuesto sobre la Renta Neta de Inversión del 3.8% puede aplicarse a contribuyentes de ingresos más altos

Consulte a un profesional de impuestos antes de vender una propiedad de inversión. Las implicaciones fiscales pueden ser significativas.

Cómo evalúan los compradores inversionistas las propiedades de alquiler

Los compradores inversionistas generalmente se enfocan en la tasa de capitalización, el flujo de caja, la condición de la propiedad, la ubicación y la calidad de los inquilinos. Entender estos factores puede ayudarle a posicionar mejor su propiedad para la venta.

Cuándo vender versus mantener como alquiler

La decisión de vender o mantener una propiedad de alquiler depende del flujo de caja, su posición de capital, la condición de la propiedad, las condiciones del mercado, la situación de los inquilinos y sus objetivos personales.

Situaciones comunes de dificultad para propietarios

Los propietarios a menudo enfrentan flujo de caja negativo, inquilinos problemáticos, pérdidas por vacantes, reparaciones importantes, costos crecientes en Florida y dificultades con la hipoteca.

Vender una propiedad con violaciones del código

Si su propiedad de alquiler tiene violaciones del código de construcción, aún puede venderla, pero el proceso requiere cuidado. Las violaciones del código pueden incluir problemas estructurales, eléctricos o de plomería. Cuando vende con violaciones del código:

Divulgue todas las violaciones conocidas a los compradores potenciales. La ley de Florida requiere que los vendedores divulguen hechos materiales sobre la propiedad.
Los compradores en efectivo pueden estar más dispuestos a aceptar una propiedad con violaciones del código ya que no están sujetos a los requisitos de inspección del prestamista.
Algunos municipios pueden requerir que las violaciones se corrijan antes de que la venta pueda cerrarse.
Puede negociar un precio reducido para tener en cuenta el costo de las reparaciones.

Vender una propiedad con violaciones de la HOA

Si la propiedad de alquiler está en una comunidad con HOA, las violaciones no resueltas pueden complicar una venta. Las violaciones de la HOA pueden incluir modificaciones no autorizadas, problemas de jardinería o cambios de color de pintura. Cuando vende con violaciones de la HOA:

La mayoría de los compradores y compañías de títulos requerirán una carta de estoppel de la HOA antes del cierre.
Las violaciones no resueltas pueden necesitar ser corregidas antes de que la venta pueda proceder.
Puede negociar con la HOA para una exención o extensión para completar la venta.
El costo de corregir las violaciones a menudo puede pagarse de los ingresos de la venta al cierre.

Necesita ayuda con su propiedad de alquiler?

Ya sea que esté pensando en vender o explorando sus opciones, podemos ayudarle a entender qué caminos pueden tener sentido para su situación.

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Preguntas frecuentes

Puedo vender una propiedad de alquiler con inquilinos en Florida?

Sí. La venta transfiere la propiedad sujeta al contrato de arrendamiento existente. El nuevo propietario se convierte en el arrendador bajo los mismos términos. Muchos inversionistas prefieren comprar con inquilinos ya establecidos.

Tengo que pagar impuestos sobre las ganancias de capital cuando vendo una propiedad de alquiler?

En la mayoría de los casos, sí. A diferencia de una vivienda principal, las propiedades de alquiler no califican para la exclusión de ganancias de capital. Sin embargo, un intercambio 1031 puede permitirle diferir el impuesto.

Qué sucede si no puedo pagar la hipoteca de mi propiedad de alquiler?

Si tiene dificultades para hacer los pagos de la hipoteca de una propiedad de alquiler, puede negociar con su prestamista. Sin embargo, los programas de mitigación de pérdidas para propiedades de inversión suelen ser más limitados que para residencias principales.

Puedo vender una propiedad de alquiler con violaciones del código?

Sí. Puede vender una propiedad de alquiler con violaciones del código, pero debe divulgarlas a los compradores potenciales. Los compradores en efectivo a menudo están más dispuestos a comprar propiedades con violaciones del código.

Tengo que arreglar las violaciones de la HOA antes de vender mi propiedad de alquiler?

Las violaciones de la HOA típicamente necesitan resolverse antes del cierre. Puede arreglar la violación, negociar con la HOA para una exención, o pagar la resolución de los ingresos de la venta al cierre.

Vender una propiedad de alquiler en Florida: lo que los propietarios deben saber