Preguntas que debe hacerle a su administrador hipotecario en Florida
Respuesta rapida
La pregunta mas importante que debe hacerle a su administrador hipotecario (mortgage servicer) es: "Que opciones de mitigacion de perdidas estan disponibles para mi tipo de prestamo?" Antes de llamar, reuna los documentos de su prestamo, sepa el nombre de su administrador y prepare un cuaderno para tomar notas. Comience la conversacion diciendo: "Estoy experimentando una dificultad financiera y me gustaria ser evaluado para opciones de mitigacion de perdidas." Esta frase activa las obligaciones legales del administrador para revisar su situacion sin avanzar con la ejecucion hipotecaria mientras su solicitud esta pendiente. Anote cada respuesta, incluyendo fechas, nombres y numeros de referencia.
Antes de llamar a su administrador
Esta guia proporciona informacion educativa. No constituye asesoramiento legal. Consulte con un abogado de bienes raices calificado en Florida o con un consejero de vivienda aprobado por HUD para obtener orientacion especifica para su situacion. Tyler Gibson es un profesional de bienes raices con licencia en Florida, no es abogado ni asesor fiscal.
Por que las preguntas correctas son importantes
Cuando llama a su administrador hipotecario, la persona al otro lado de la linea atiende docenas de llamadas cada dia. La informacion que recibe depende de lo que pregunte y como lo pregunte. Sin las preguntas adecuadas, puede terminar la llamada sin entender sus opciones, su plazo o que sucede despues.
Las reglas federales de servicios hipotecarios requieren que su administrador lo considere para todas las opciones de mitigacion de perdidas disponibles cuando usted presente una solicitud completa. Pero el proceso comienza con una llamada telefonica, y las preguntas que haga marcan la direccion de todo lo que sigue.
Esta guia incluye cada pregunta que debe hacer, como hacerla, que escuchar en la respuesta y que documentar.
Antes de la llamada: que preparar
Antes de levantar el telefono, reuna la siguiente informacion:
- Su estado de cuenta hipotecario mas reciente
- Su numero de prestamo (loan number)
- El nombre de su administrador (la empresa a la que le envia los pagos)
- Un cuaderno y lapiz para tomar notas
- Un lugar tranquilo donde no lo interrumpan
- Su calendario para anotar fechas limite y fechas de seguimiento
Use esta pagina como lista de verificacion
Mantenga esta pagina abierta durante su llamada. Escriba las respuestas a cada pregunta. Tener un registro escrito lo protege si surge una disputa mas adelante.
Las preguntas que debe hacer
"Que opciones de mitigacion de perdidas estan disponibles para mi tipo de prestamo?"
Por que es importante: Sus opciones dependen del tipo de prestamo que tenga. Los prestamos FHA, VA, USDA, convencionales y de cartera (portfolio) tienen diferentes programas de mitigacion de perdidas. Por ejemplo, los prestamos FHA tienen un proceso especifico que el administrador debe seguir. Preguntar esto obliga al administrador a explicar que esta disponible para su situacion especifica.
Que escuchar: El representante debe mencionar programas especificos como tolerancia (forbearance), plan de pago (repayment plan), modificacion del prestamo (loan modification), venta corta (short sale) o escritura en lugar de ejecucion hipotecaria (deed in lieu of foreclosure).
Documente: Escriba el nombre de cada programa mencionado y cualquier requisito de elegibilidad descrito.
"Puede enviarme el paquete de solicitud de mitigacion de perdidas?"
Por que es importante: Necesita la solicitud formal para aplicar a cualquier opcion de mitigacion de perdidas. Algunos administradores tienen la solicitud disponible para descargar en su sitio web. Otros la enviaran por correo o correo electronico.
Que escuchar: El representante debe decirle exactamente como obtener la solicitud. Si dice que la enviara, pregunte cuando llegara y obtenga un numero de seguimiento si es posible.
Documente: Escriba como recibira la solicitud y el plazo esperado.
"Que documentos necesito presentar con mi solicitud?"
Por que es importante: Las solicitudes incompletas son la causa mas comun de demoras y rechazos. Necesita saber exactamente que documentos incluir para que su solicitud se considere completa desde el principio.
Que escuchar: El representante debe enumerar documentos especificos: recibos de pago (pay stubs), declaraciones de impuestos (tax returns), estados bancarios (bank statements), una carta de dificultad economica (hardship letter) y posiblemente un Formulario 4506-T del IRS.
Documente: Escriba cada documento solicitado. Pregunte si los documentos pueden enviarse en linea, por fax o por correo.
"Cuanto tiempo tomara el proceso de revision?"
Por que es importante: Saber el plazo le ayuda a planificar. Si la revision toma de 60 a 90 dias, sabe que debe ser paciente pero tambien persistente. Si esta en ejecucion hipotecaria, el plazo es critico porque necesita saber si tiene suficiente tiempo antes de la fecha de subasta.
Que escuchar: Las reglas federales requieren que el administrador confirme la recepcion de una solicitud completa dentro de 5 dias habiles y la revise dentro de 30 dias. En la practica, muchas revisiones toman de 60 a 90 dias.
Documente: Escriba el plazo estimado y pregunte cuando debe llamar para verificar el estado.
"Van a detener la actividad de ejecucion hipotecaria mientras revisan mi solicitud?"
Por que es importante: Las reglas federales de servicios hipotecarios generalmente prohiben que un administrador avance con la ejecucion hipotecaria mientras una solicitud completa de mitigacion de perdidas esta pendiente. Es importante entender esta proteccion.
Que escuchar: El representante debe confirmar que la actividad de ejecucion hipotecaria se detendra si usted presenta una solicitud completa.
Documente: Escriba si confirmaron la pausa y por cuanto tiempo durara.
"Quien es mi punto de contacto unico?"
Por que es importante: Las reglas federales requieren que los administradores asignen un punto de contacto unico (single point of contact, SPOC) para los prestatarios que presentan una solicitud de mitigacion de perdidas. Esta persona es su contacto principal durante todo el proceso.
Que escuchar: El representante debe darle un nombre, numero telefonico directo y direccion de correo electronico de su SPOC asignado.
Documente: Escriba el nombre, telefono y correo electronico de su SPOC, y cualquier numero de referencia de su caso.
"Si soy aprobado, cual sera mi nuevo pago mensual?"
Por que es importante: Una modificacion que reduce su pago de $1,800 a $1,200 suena bien, pero necesita saber el numero exacto. Tambien necesita saber si el nuevo pago incluye impuestos y seguros. Los impuestos a la propiedad y las primas de seguros en Florida han estado aumentando, lo que puede afectar su costo mensual total.
Que escuchar: El representante puede no dar un numero exacto hasta que la revision este completa, pero debe poder describir como se calcula el pago y que factores lo afectaran.
Documente: Escriba cualquier estimado proporcionado y que factores podrian cambiar el numero final.
"Se agregaran cargos a mi prestamo?"
Por que es importante: Algunos administradores agregan cargos de procesamiento, cargos por mora u otros cobros al saldo de su prestamo como parte de la modificacion. Estos cargos pueden aumentar su deuda total.
Que escuchar: El representante debe explicar cualquier cargo que se agregara y si pueden ser eliminados.
Documente: Escriba cualquier cargo discutido y si pueden ser reducidos o eliminados.
"Como afectara esto mi puntaje de credito?"
Por que es importante: Las opciones de mitigacion de perdidas afectan el credito de manera diferente. Una modificacion del prestamo generalmente tiene un impacto menor en el credito que una venta corta o una ejecucion hipotecaria. Entender el impacto en el credito le ayuda a planificar para el futuro.
Que escuchar: El representante puede no dar un numero especifico, pero debe explicar como se reportara la opcion a las agencias de credito.
Documente: Escriba como el administrador dice que se reportara la opcion.
"Que pasa si mi solicitud es rechazada?"
Por que es importante: Saber los siguientes pasos si su solicitud es rechazada le ayuda a planificar con anticipacion. Es posible que necesite apelar la decision, solicitar un programa diferente o buscar otras opciones como vender la casa.
Que escuchar: El representante debe explicar el proceso de apelacion, si puede volver a solicitar y que otras opciones pueden estar disponibles.
Documente: Escriba el proceso de apelacion, la fecha limite para apelar y cualquier opcion alternativa mencionada.
"Hay un periodo de prueba antes de que la modificacion sea permanente?"
Por que es importante: La mayoria de las modificaciones de prestamo requieren un periodo de prueba (trial modification) de 3 meses. Debe hacer el nuevo pago a tiempo durante este periodo. Si no lo hace, la modificacion puede ser rechazada.
Que escuchar: El representante debe confirmar la duracion del periodo de prueba, el monto del pago y que pasa si no paga durante la prueba.
Documente: Escriba la duracion del periodo de prueba, el monto del pago y cualquier condicion.
"Puedo obtener esto por escrito?"
Por que es importante: Las promesas verbales de un administrador no son vinculantes. Todo lo que se discute y acuerda debe confirmarse por escrito. Si prometen detener la ejecucion hipotecaria, necesita tenerlo por escrito.
Que escuchar: El representante debe aceptar enviar una confirmacion escrita de su conversacion, el estado de la solicitud y cualquier termino acordado.
Documente: Escriba que confirmaciones escritas fueron prometidas y cuando debe recibirlas.
"Hay programas del gobierno para los que pueda calificar?"
Por que es importante: Dependiendo de su tipo de prestamo y situacion, puede ser elegible para programas ofrecidos por FHA, VA, USDA, Fannie Mae, Freddie Mac o el estado de Florida. Su administrador debe evaluarlo para todos los programas para los que pueda calificar.
Que escuchar: El representante debe mencionar programas gubernamentales si aplican a su prestamo. Si no lo hace, pregunte si su prestamo esta respaldado por FHA, VA, USDA, Fannie Mae o Freddie Mac.
Documente: Escriba cualquier programa gubernamental mencionado y si puede calificar.
"Que pasa con mis cargos por mora y penalidades?"
Por que es importante: Los cargos por mora pueden acumularse rapidamente. En una modificacion de prestamo, algunos administradores eliminan o reducen los cargos por mora como parte del acuerdo. Pregunte directamente.
Que escuchar: El representante debe explicar como se trataran los cargos por mora en la modificacion. Pregunte si pueden ser eliminados.
Documente: Escriba el saldo actual de cargos por mora y como se manejara.
"Puedo vender la propiedad mientras se revisa mi modificacion?"
Por que es importante: Si la modificacion no funciona, vender puede ser su plan de respaldo. Necesita saber si poner la propiedad en venta o aceptar una oferta afectara su solicitud de modificacion.
Que escuchar: El representante debe explicar como interactuaria una venta potencial con el proceso de mitigacion de perdidas.
Documente: Escriba la politica del administrador sobre vender durante el proceso de revision.
Importante: Documente todo
Despues de cada llamada, escriba la fecha, la hora, el nombre de la persona con la que hablo y un resumen de lo que se discutio. Guarde todos los correos electronicos y cartas de su administrador. Si surge una disputa mas adelante, su documentacion es su mejor evidencia.
Que hacer si su administrador no es util
No todos los representantes del administrador son conocedores o utiles. Si no recibe respuestas claras, tome estos pasos:
- Solicite hablar con un supervisor del departamento de mitigacion de perdidas.
- Solicite su punto de contacto unico si no le han asignado uno.
- Contacte a un consejero de vivienda aprobado por HUD para obtener orientacion gratuita e independiente. Los consejeros pueden ayudarle a entender sus opciones e incluso comunicarse con su administrador en su nombre.
- Presente una queja ante la CFPB en consumerfinance.gov si cree que el administrador ha violado las reglas federales.
- Consulte a un abogado de bienes raices en Florida si su situacion es compleja o si se necesita accion legal.
Consejos adicionales para su llamada
- Llame temprano en la manana. Los tiempos de espera suelen ser mas cortos.
- Sea calmado y respetuoso. El representante estara mas dispuesto a ayudarle si es cortes.
- Use las frases "dificultad financiera" (financial hardship) y "mitigacion de perdidas" (loss mitigation) al principio de la llamada.
- Si la llamada no es productiva, cuelgue y vuelva a llamar. Un representante diferente puede ser mas util.
- Mantenga una carpeta con todos los documentos de su prestamo, correspondencia y notas de llamadas en un solo lugar.
Ejemplo para comenzar su llamada
Asi puede comenzar su llamada:
"Hola, me llamo [su nombre] y mi numero de prestamo es [su numero]. Estoy experimentando una dificultad financiera y me gustaria ser evaluado para opciones de mitigacion de perdidas. Puede decirme que opciones estan disponibles para mi tipo de prestamo?"
Esta apertura le dice al administrador que conoce sus derechos, que esta preparado y que esta listo para tomar accion. Establece un tono productivo para la conversacion.
No esta seguro de que preguntarle a su administrador?
Podemos ayudarle a prepararse para su llamada y entender lo que su administrador deberia ofrecer segun su situacion.
Solicite su consulta gratuitaPreguntas frecuentes
Que es lo primero que debo decir cuando llamo a mi administrador hipotecario?
Comience diciendo: "Estoy experimentando una dificultad financiera y me gustaria ser evaluado para opciones de mitigacion de perdidas." Esta frase activa las obligaciones legales del administrador segun las reglas federales.
Puedo obtener una modificacion de prestamo si estoy al dia en mis pagos?
Algunos administradores consideraran una modificacion si puede demostrar un riesgo inminente de incumplimiento debido a una dificultad documentada. Pregunte directamente a su administrador.
Con que frecuencia debo llamar a mi administrador para verificar el estado de mi solicitud?
Una vez cada 7 a 10 dias es razonable. Llamar con demasiada frecuencia puede no acelerar el proceso, pero llamar muy raramente puede causar que pierda fechas limite importantes o solicitudes de documentos.
Que hago si mi administrador dice que no califico para ningun programa?
Solicite la razon especifica por escrito. Es posible que pueda apelar la decision o calificar para un programa diferente. Considere contactar a un consejero de vivienda aprobado por HUD para una segunda opinion.
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- Consulta gratuita sobre sus opciones
Necesita ayuda para preparar su llamada?
Solicite una consulta gratuita para discutir su situacion y obtener orientacion clara sobre que preguntarle a su administrador.
Consulta gratuita sobre sus opcionesFuentes y lecturas adicionales
- CFPB - Debe mi administrador hipotecario ayudarme a evitar la ejecucion? (en ingles)
- CFPB - Que es una modificacion de prestamo? (en ingles)
- 12 CFR Seccion 1024.41 - Procedimientos de mitigacion de perdidas (en ingles)
- HUD - Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (espanol)
- Ayuda con la hipoteca: recursos para propietarios