Venta subject-to explicada

Que significa "subject-to" en bienes raices?

En una transaccion subject-to, el comprador compra una propiedad "sujeta a" la hipoteca existente. El titulo de la propiedad se transfiere al comprador, pero el prestamo hipotecario original permanece a nombre del vendedor. El prestamo del vendedor continua existiendo, y el comprador se compromete a hacer los pagos mensuales en nombre del vendedor.

La distincion clave es que el prestamo no es asumido formalmente por el comprador. No se obtiene la aprobacion del prestamista. El credito del vendedor permanece vinculado a la hipoteca, y el vendedor sigue siendo legalmente responsable segun los documentos del prestamo.

Como funciona tipicamente una transaccion subject-to

1. Acuerdo. El comprador y el vendedor acuerdan los terminos: el precio de compra, como se maneja cualquier capital acumulado y como se realizaran los pagos de la hipoteca.
2. Transferencia de titulo. El vendedor firma una escritura transfiriendo la propiedad al comprador. El comprador registra la escritura y se convierte en el dueno legal.
3. La hipoteca permanece. La hipoteca del vendedor permanece a nombre del vendedor. El administrador del prestamo continua enviando estados de cuenta al vendedor.
4. Acuerdo de pago. El comprador hace los pagos mensuales de la hipoteca, ya sea directamente al administrador o a traves de un intermediario.
5. Riesgo continuo. El vendedor permanece en la hipoteca y es responsable de la deuda. El comprador es dueno de la propiedad y se encarga del mantenimiento, los impuestos y el seguro.

Como se diferencia subject-to de una asuncion de prestamo

Caracteristica	Subject-To	Asuncion de prestamo
Aprobacion del prestamista requerida	No	Si
Vendedor liberado de responsabilidad	No	Generalmente si, con condiciones
Clausula de vencimiento por venta activada	Posible, el riesgo existe	No se activa (aprobado por el prestamista)
Credito del comprador verificado	No por el prestamista	Si, por el prestamista

Por que es importante la clausula de vencimiento por venta

Casi todos los contratos hipotecarios estandar incluyen una clausula de vencimiento por venta (tambien llamada clausula de enajenacion). Esta clausula le da al prestamista el derecho de exigir el reembolso total e inmediato del saldo del prestamo si la propiedad se transfiere a otra persona sin el permiso del prestamista.

En la practica, los prestamistas no siempre hacen cumplir esta clausula, especialmente si los pagos se realizan a tiempo. Sin embargo, no hay garantia de que no la hagan cumplir. El riesgo es real y debe discutirse con un abogado de bienes raices antes de proceder.

Riesgos para el vendedor (propietario)

• Riesgo crediticio. Su credito permanece vinculado a la hipoteca. Si el comprador no paga, su credito se danifica.
• Riesgo de ejecucion hipotecaria. Si el comprador deja de pagar, el prestamista ejecutara la hipoteca a su nombre.
• Riesgo de responsabilidad. Usted sigue siendo legalmente responsable de la deuda.
• Complicaciones de seguro. Es posible que deba mantener una cobertura de seguro adecuada.
• Financiamiento futuro. La hipoteca cuenta como su deuda, lo que puede afectar su capacidad para calificar para futuros prestamos.

Riesgos para el comprador

• Ejecucion de la clausula de vencimiento por venta. El prestamista puede exigir el pago total.
• Problemas de titulo. Gravamenes o reclamaciones existentes del vendedor pueden afectar la propiedad.
• Falta de cooperacion del vendedor. Si el vendedor se declara en bancarrota, sus opciones pueden ser limitadas.
• Dificultades de refinanciamiento. Refinanciar mas tarde puede ser mas dificil.

Cuando podria tener sentido una transaccion subject-to

• Enfrenta una ejecucion hipotecaria y una venta tradicional no es posible a tiempo.
• Tiene capital acumulado negativo y no puede vender a traves de una lista estandar.
• Su propiedad necesita reparaciones mayores.
• Tiene una tasa de interes muy baja que se perderia en una venta tradicional.
• Ha explorado todas las demas opciones (venta corta, modificacion de prestamo, dacion en pago).

Consideraciones especificas de Florida

• El sistema de ejecucion hipotecaria judicial de Florida significa que cualquier ejecucion ira a traves del sistema judicial.
• Las protecciones de vivienda familiar (homestead) protegen su residencia principal de los acreedores, pero no protegen contra una ejecucion hipotecaria.
• Los impuestos de timbres documentales de Florida se aplican a la transferencia de propiedad.

Preguntas frecuentes

Es legal una transaccion subject-to en Florida?

Las transacciones subject-to son legales en Florida como un tipo de transferencia de bienes raices. Sin embargo, pueden violar los terminos especificos de su contrato hipotecario. Consulte con un abogado antes de proceder.

Tiene el prestamista que aprobar una venta subject-to?

No. El prestamista no aprueba una transaccion subject-to, que es lo que la distingue de una asuncion de prestamo. Debido a que el prestamista no esta involucrado, existe el riesgo de la clausula de vencimiento por venta.

Puedo obtener una nueva hipoteca mientras mi nombre sigue en la anterior?

Depende de su relacion deuda-ingreso y los requisitos del prestamista. La hipoteca existente cuenta como su deuda.

Fuentes y lectura adicional

• CFPB - Oficina de Proteccion Financiera del Consumidor
• Colegio de Abogados de Florida