Plan de pago de hipoteca para propietarios en Florida: Cómo ponerse al día

Qué es un plan de pago de hipoteca

Un plan de pago (repayment plan) es una opción de mitigación de pérdidas que le permite poner su préstamo al día distribuyendo sus pagos atrasados en varios meses. A diferencia de una modificación del préstamo (loan modification), que cambia permanentemente los términos de su préstamo, un plan de pago simplemente le da más tiempo para pagar lo que ya debe.

En un plan de pago típico, usted continúa haciendo su pago mensual regular más una parte del monto atrasado. Por ejemplo, si tiene 3 meses de atraso (debiendo aproximadamente $4,500 en pagos atrasados más cargos por mora), un plan de pago de 6 meses agregaría aproximadamente $750 a su pago mensual regular cada mes.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que los planes de pago son una de varias opciones que los administradores hipotecarios pueden ofrecer a los propietarios que se han atrasado en sus pagos.

Cómo funciona un plan de pago

Paso 1: Comuníquese con su administrador hipotecario

Llame al departamento de mitigación de pérdidas de su administrador hipotecario. Explique su situación y pregunte qué opciones de plan de pago están disponibles. El número de teléfono está en su estado de cuenta mensual.

Paso 2: Negocie los términos

Los planes de pago generalmente duran de 3 a 12 meses. El monto total incluye todos los pagos atrasados, cargos por mora y cualquier adelanto de cuenta de reserva (escrow) que el administrador haya hecho en su nombre. Su pago mensual durante el plan será su pago normal más su parte de los atrasos.

Paso 3: Obtenga el acuerdo por escrito

Los acuerdos verbales no son suficientes. Necesita un acuerdo por escrito que especifique el monto total adeudado, el monto del pago mensual, las fechas de inicio y finalización, y las consecuencias de no realizar un pago durante el plan.

Paso 4: Haga los pagos a tiempo

Perder un solo pago durante un plan de pago puede cancelar el acuerdo y podría ponerlo nuevamente en camino hacia la ejecución hipotecaria. Configure pagos automáticos si es posible y mantenga registros detallados de cada pago que realice.

Términos típicos de un plan de pago

Duración: Generalmente de 3 a 12 meses, según el administrador y el monto adeudado
Monto mensual: Su pago hipotecario regular más una parte de los pagos atrasados
Total adeudado: Pagos de capital e intereses atrasados, cargos por mora y cualquier adelanto de cuenta de reserva
Reporte de crédito: Los pagos atrasados que llevaron al plan ya pueden haber sido reportados. Al completar el plan exitosamente, su préstamo se reporta como al día
Sin cambio en la tasa de interés: Los términos originales del préstamo permanecen igual

Para quién podría ser adecuado un plan de pago

Un plan de pago puede ser una buena opción si:

Ha experimentado una dificultad temporal que ya ha pasado
Tiene suficientes ingresos para pagar el pago mensual aumentado
Quiere conservar su hogar y volver a su programa de pagos regular
Solo tiene unos pocos meses de atraso (típicamente 2 a 6 meses)
No califica o prefiere no solicitar una modificación del préstamo

Posibles ventajas

Le permite ponerse al día sin cambiar permanentemente los términos de su préstamo
Puede detener o prevenir el proceso de ejecución hipotecaria
Su préstamo vuelve al estado de "al día" una vez completado
Generalmente requiere menos papeleo que una modificación del préstamo
Puede establecerse relativamente rápido en comparación con otras opciones

Posibles desventajas y riesgos

Pagos mensuales más altos: Durante el plan, paga significativamente más cada mes
Sin perdón de deuda: Cada dólar atrasado debe pagarse en su totalidad
Riesgo de incumplimiento: Si no realiza un pago durante el plan, el acuerdo puede cancelarse y el administrador puede reanudar la ejecución hipotecaria
Impacto crediticio: Los pagos atrasados antes del plan probablemente ya han afectado su crédito. El plan en sí mismo no revierte ese daño
Riesgo de pago global: Algunos planes pueden requerir un pago global (balloon payment) al final si los atrasos no se distribuyeron completamente durante el plazo
No es adecuado para dificultades permanentes: Si sus ingresos no se han recuperado, un plan de pago podría empeorar las cosas

Preguntas que debe hacerle a su administrador hipotecario

Antes de aceptar un plan de pago, haga estas preguntas:

Qué monto total necesito pagar, incluyendo cargos y adelantos?
Cuánto será mi pago mensual durante el plan?
Cuánto durará el plan de pago?
Mi crédito se reportrá como al día durante el plan?
Qué sucede si no realizo un pago durante el plan?
Hay algún cargo por establecer el plan de pago?
El administrador detendrá o retrasará la ejecución hipotecaria mientras estoy en el plan?
Puedo pagar los atrasos antes de tiempo sin penalidad?
Qué opciones tengo si no puedo completar el plan?

Cómo se compara un plan de pago con otras opciones

Plan de pago vs suspensión de pago (forbearance)

La suspensión de pago (forbearance) pausa o reduce temporalmente sus pagos. Un plan de pago requiere que pague más cada mes para ponerse al día. La suspensión de pago está diseñada para dificultades temporales; un plan de pago se usa después de que la dificultad ha terminado y usted está listo para reanudar los pagos.

Plan de pago vs modificación del préstamo (loan modification)

Una modificación del préstamo cambia permanentemente los términos de su préstamo para hacer los pagos más accesibles. Un plan de pago mantiene sus términos originales pero distribuye los atrasos en un período más corto. Una modificación puede funcionar mejor si su dificultad es permanente, mientras que un plan de pago funciona cuando sus ingresos se han recuperado.

Plan de pago vs vender la casa

Vender la casa elimina la deuda hipotecaria por completo y puede permitirle retirarse con el capital acumulado. Un plan de pago le permite conservar la casa pero requiere que pague todo lo que debe. Vender puede ser la opción correcta si no puede pagar los pagos más altos de un plan de pago.

Consideraciones importantes en Florida

Florida es un estado de ejecución hipotecaria judicial, lo que significa que el proceso de ejecución hipotecaria pasa por el sistema judicial. Esto les da a los propietarios en Florida más tiempo que en los estados no judiciales, pero también significa que si ya se ha presentado una demanda de ejecución hipotecaria, es posible que el tribunal necesite aprobar o reconocer el plan de pago.

Según la ley de Florida, usted generalmente tiene el derecho de reintegrar su préstamo pagando todos los montos atrasados, cargos y costos antes de la fecha de la subasta de ejecución hipotecaria. Un plan de pago puede ser una forma de hacer esto sin necesitar un pago global grande.

Si la propiedad no es su residencia principal, el Estatuto de Florida 702.10 permite al tribunal ordenar pagos durante el proceso de ejecución hipotecaria. Esto es diferente de un plan de pago voluntario y tiene implicaciones legales diferentes.

Hable con un profesional calificado sobre su situación específica, especialmente si ya se ha presentado una demanda de ejecución hipotecaria.

Ejemplo hipotético

María es propietaria de una casa en el condado de Orange, Florida. Perdió su empleo y no realizó 4 pagos hipotecarios por un total de aproximadamente $6,000. Encontró un nuevo trabajo y ahora puede pagar su pago regular de $1,500 por mes, pero no puede pagar los $6,000 completos de una vez.

El administrador de María le ofrece un plan de pago de 12 meses. Su pago mensual durante el plan será de $1,500 (regular) más $500 (1/12 de los atrasos) para un total de $2,000 por mes durante 12 meses. Después de eso, su pago vuelve a $1,500. María revisa el acuerdo, confirma que no hay cargos por establecerlo y firma el plan por escrito.

Este arreglo funciona para María porque su nuevo trabajo le proporciona suficientes ingresos para cubrir el pago más alto, y ella entiende que no realizar un pago durante el plan podría reiniciar el proceso de ejecución hipotecaria.

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Preguntas frecuentes

Puedo obtener un plan de pago si ya tengo una demanda de ejecución hipotecaria en mi contra?

Quizás. Algunos administradores aún ofrecen planes de pago después de que se ha presentado una ejecución hipotecaria, pero las opciones pueden ser más limitadas. Comuníquese con su administrador inmediatamente para discutir lo que está disponible en su situación específica.

Un plan de pago elimina los pagos atrasados de mi historial crediticio?

No. Los pagos atrasados antes del plan permanecen en su historial crediticio. Sin embargo, una vez que completa el plan de pago, su préstamo se reporta como al día, lo que puede ayudar a su crédito con el tiempo.

Puedo pagar el plan de pago antes de tiempo?

La mayoría de los administradores le permiten pagar los atrasos completos antes de tiempo sin penalidad. Pregunte a su administrador para confirmar antes de firmar el acuerdo.

Qué sucede si no realizo un pago durante el plan de pago?

No realizar un pago generalmente cancela el acuerdo. El administrador puede exigir el monto total atrasado inmediatamente y puede reanudar o acelerar el proceso de ejecución hipotecaria. Por eso es fundamental estar seguro de que puede hacer los pagos más altos antes de aceptar.

Puedo combinar un plan de pago con otras opciones de mitigación de pérdidas?

Algunos administradores permiten un plan de pago después de que termina la suspensión de pago (forbearance). Un plan de pago y una modificación del préstamo son generalmente caminos separados. Pregunte a su administrador qué combinaciones están disponibles para su tipo de préstamo específico.

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