Dacion en pago vs venta corta: cual opcion debe elegir?

Que es una dacion en pago (deed in lieu of foreclosure)?

Una dacion en pago, tambien conocida como deed in lieu of foreclosure, es un acuerdo voluntario en el que usted transfiere la propiedad de su casa al prestamista para saldar la deuda hipotecaria. Usted entrega la escritura de la propiedad al prestamista, y el prestamista acepta detener el proceso de ejecucion hipotecaria. Es esencialmente entregar las llaves al banco.

Que es una venta corta (short sale)?

Una venta corta, o short sale, es una transaccion voluntaria en la que usted vende su propiedad a un comprador tercero por menos del saldo restante de la hipoteca. El prestamista debe aprobar la venta y los terminos. Usted comercializa la propiedad, encuentra un comprador y cierra la venta como una transaccion inmobiliaria normal, con la aprobacion del prestamista.

Comparacion lado a lado

Factor	Dacion en pago	Venta corta
Que sucede con la propiedad	Se transfiere al prestamista	Se vende a un tercero comprador
Quien es dueno durante el proceso	El propietario hasta transferir la escritura	El propietario hasta el cierre
Complejidad del proceso	Mas simple, menos partes involucradas	Mas complejo, involucra comprador y prestamista
Tiempo del proceso	1 a 3 meses	3 a 6 meses
Impacto en el puntaje de credito	100 a 150 puntos	100 a 150 puntos
Tiempo en el reporte de credito	4 a 7 anos	4 a 7 anos
Periodo de espera para comprar (prestamo convencional)	2 a 4 anos	2 a 3 anos
Riesgo de saldo deficiente (deficiency)	Puede ser renunciado en el acuerdo	Puede ser renunciado por el prestamista
Asistencia para reubicacion	A veces ofrecida por el prestamista	A veces ofrecida por el prestamista
Preferencia del prestamista	Preferida por algunos prestamistas	Preferida por la mayoria de los prestamistas
Participacion del propietario	Menos participacion activa	Mas participacion activa
Mejor para	Sin capital, sin comprador disponible	La propiedad se puede vender en el mercado

Diferencias en el proceso

Proceso de dacion en pago

Contacte al prestamista: Exprese su interes en una dacion en pago.
Presente informacion financiera: Proporcione documentacion que demuestre que no puede pagar la hipoteca.
Revision del prestamista: El prestamista evalua si la dacion en pago es mas rentable que la ejecucion hipotecaria.
Negocie los terminos: Discuta si el prestamista renunciara al saldo deficiente y proporcionara asistencia para reubicacion.
Firme el acuerdo: Complete los documentos de transferencia de la escritura.
Desocupe la propiedad: Mudese antes de la fecha acordada.

Proceso de venta corta

Evalue su situacion: Determine si una venta corta es factible.
Liste la propiedad: Trabaje con un agente para comercializar la casa.
Reciba ofertas: Encuentre un comprador y negocie el contrato de compra.
Presente al prestamista: Envie la oferta y sus documentos financieros al prestamista para su aprobacion.
Revision del prestamista: El prestamista evalua la oferta y su dificultad financiera.
Aprobacion y cierre: Si se aprueba, cierre la venta y transfiera la propiedad al comprador.

Impacto en el credito

Ambas opciones tienen impactos similares en el puntaje de credito, tipicamente de 100 a 150 puntos. Segun las agencias de credito, una dacion en pago se reporta de manera similar a una venta corta. Ambas son menos daninas que una ejecucion hipotecaria completa (200 a 300 puntos).

Implicaciones del saldo deficiente (deficiency)

Ambas opciones conllevan el riesgo de un fallo por saldo deficiente, pero el tratamiento es diferente:

Dacion en pago: Muchos prestamistas aceptan renunciar al saldo deficiente como parte del acuerdo de dacion en pago. Sin embargo, debe obtener esto por escrito. Si el acuerdo no renuncia explicitamente al saldo deficiente, el prestamista aun puede perseguirlo por la diferencia entre el saldo de la hipoteca y el valor de la propiedad.
Venta corta: Los prestamistas pueden o no renunciar al saldo deficiente. En Florida, puede negociar un acuerdo de venta corta que establezca explicitamente que el prestamista no perseguira un fallo por saldo deficiente. Algunos prestamistas tambien incluyen lenguaje sobre si emitiran un formulario 1099-C por la deuda perdonada.

Comparacion de tiempo

Dacion en pago: El proceso generalmente toma de 1 a 3 meses. Es generalmente mas rapido que una venta corta porque no hay necesidad de encontrar un comprador, comercializar la propiedad o pasar por el proceso de venta normal.

Venta corta: El proceso generalmente toma de 3 a 6 meses. El tiempo incluye la comercializacion de la propiedad, encontrar un comprador, negociar la oferta y esperar la aprobacion del prestamista, que puede tomar de 30 a 90 dias por si sola.

Cuando es apropiada cada opcion

Dacion en pago es apropiada cuando:

No tiene capital acumulado en la propiedad
No puede encontrar un comprador para una venta corta
El prestamista esta dispuesto a renunciar al saldo deficiente
Desea un proceso mas simple y rapido
La propiedad esta en malas condiciones y es dificil de vender
No tiene otros gravamenes sobre la propiedad (segunda hipoteca, gravamenes de HOA, gravamenes fiscales)

Venta corta es apropiada cuando:

La propiedad se puede vender en el mercado abierto
Desea mas control sobre el tiempo y el resultado
Desea potencialmente evitar un fallo por saldo deficiente
Hay un comprador dispuesto a comprar la propiedad
Desea minimizar el impacto del registro publico
Tiene tiempo para pasar por el proceso de 3 a 6 meses

Preferencias del prestamista

La mayoria de los prestamistas prefieren una venta corta sobre una dacion en pago porque:

La propiedad se vende a valor de mercado a traves de un proceso competitivo
El prestamista toma menos control sobre una propiedad potencialmente problematica
Una venta corta involucra a un comprador tercero que asume la responsabilidad de la propiedad
Los prestamistas generalmente recuperan mas dinero a traves de una venta corta que tomando la propiedad

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Preguntas frecuentes

Puedo hacer una dacion en pago si tengo una segunda hipoteca?

Tener una segunda hipoteca complica una dacion en pago. El prestamista de la primera hipoteca generalmente requiere que todos los gravamenes secundarios se resuelvan antes de aceptar la escritura. En algunos casos, puede negociar con ambos prestamistas para aceptar un acuerdo combinado.

Una dacion en pago detiene la ejecucion hipotecaria?

Si, una vez que el acuerdo de dacion en pago se finaliza y la escritura se transfiere, el proceso de ejecucion hipotecaria se detiene. Sin embargo, el prestamista no esta obligado a aceptar una dacion en pago, y puede continuar la ejecucion hipotecaria si las negociaciones no progresan.

El prestamista me dara asistencia para reubicacion con una dacion en pago?

Algunos prestamistas ofrecen asistencia para reubicacion como parte de un acuerdo de dacion en pago. La cantidad varia pero puede oscilar entre $1,000 y $5,000 o mas. Esto no esta garantizado y debe negociarse como parte del acuerdo.

Cual opcion es mejor para mi credito: dacion en pago o venta corta?

El impacto en el credito es similar para ambas opciones, tipicamente de 100 a 150 puntos. Ambas son significativamente menos daninas que una ejecucion hipotecaria. Las guias de prestamos FHA y convencionales tratan ambas de manera similar al determinar los periodos de espera para comprar otra casa.

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