Glosario de terminos para propietarios de Florida
Una guia alfabetica de terminos de bienes raices e hipotecas de Florida, explicados en lenguaje sencillo. Si enfrenta una situacion dificil con su hogar, entender estos terminos puede ayudarle a tomar decisiones informadas.
Respuesta rapida
Este glosario define los terminos mas importantes que los propietarios en Florida encuentran al enfrentar problemas de hipoteca, ejecucion hipotecaria, ventas cortas y otras situaciones inmobiliarias. Cada termino incluye una definicion en lenguaje sencillo, por que es importante para propietarios en dificultades, y enlaces a paginas relacionadas en este sitio.
Suspension automatica (Automatic Stay)
Que es: Una suspension automatica es una orden judicial que detiene inmediatamente la mayoria de las acciones de cobro, ejecuciones hipotecarias y demandas en su contra cuando usted se declara en bancarrota. Entra en vigor en el momento en que presenta su peticion de bancarrota.
Por que es importante: Una suspension automatica puede detener temporalmente una subasta de ejecucion hipotecaria, dandole tiempo para explorar opciones. Sin embargo, la suspension puede ser de corta duracion si el prestamista presenta una mccion para levantarla. La bancarrota tiene consecuencias crediticias a largo plazo.
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Bancarrota Capitulo 7 (Chapter 7 Bankruptcy)
Que es: La bancarrota del Capitulo 7, tambien conocida como bancarrota de liquidacion, elimina la mayoria de las deudas no garantizadas (tarjetas de credito, facturas medicas, prestamos personales) a cambio de activos no exentos que pueden venderse para pagar a los acreedores. Generalmente toma de 3 a 6 meses.
Por que es importante: El Capitulo 7 no elimina automaticamente el gravamen hipotecario. Si quiere conservar su hogar, debe continuar haciendo los pagos de la hipoteca. Florida tiene una generosa exencion de vivienda familiar (homestead) que puede proteger el capital acumulado de su residencia principal.
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Bancarrota Capitulo 13 (Chapter 13 Bankruptcy)
Que es: La bancarrota del Capitulo 13, tambien conocida como bancarrota de reorganizacion, le permite crear un plan de pago de 3 a 5 anos para ponerse al dia con los pagos hipotecarios atrasados y pagar parte o la totalidad de sus deudas. Usted conserva sus activos y hace pagos regulares a un administrador.
Por que es importante: El Capitulo 13 puede ser una herramienta poderosa para detener la ejecucion hipotecaria y ponerse al dia con los pagos atrasados con el tiempo. Sin embargo, debe tener ingresos regulares para calificar. El tribunal debe aprobar su plan.
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BPO (Broker Price Opinion - Opinion de precio de corredor)
Que es: Una BPO es una estimacion del valor de mercado de una propiedad realizada por un agente de bienes raices, solicitada por un prestamista para decidir cuanto vale una propiedad. Es menos detallada que una tasacion completa pero mas rapida y economica.
Por que es importante: Los prestamistas utilizan las BPO para determinar si una venta corta, una dacion en pago o una modificacion de prestamo tiene sentido financiero. Si la BPO resulta baja, el prestamista puede estar mas dispuesto a aceptar una venta corta.
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CDD (Community Development District - Distrito de desarrollo comunitario)
Que es: Un CDD es una unidad gubernamental especial creada para financiar y administrar la infraestructura comunitaria como calles, drenaje, sistemas de agua y parques. Los propietarios en un CDD pagan una evaluacion anual en su factura de impuestos a la propiedad.
Por que es importante: Las evaluaciones del CDD son parte de sus impuestos a la propiedad y deben pagarse. Al vender, las tarifas del CDD pueden afectar la asequibilidad para los compradores potenciales.
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Citizens Insurance
Que es: Citizens Property Insurance Corporation es una compania de seguros estatal, sin fines de lucro, creada por la Legislatura de Florida para proporcionar seguros de propiedad a propietarios que no pueden encontrar cobertura en el mercado privado.
Por que es importante: Si se atrasa en las primas de Citizens, su cobertura puede cancelarse. Una propiedad sin seguro no puede cerrar una venta con una hipoteca, y el prestamista puede imponer un seguro costoso.
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Clausula de vencimiento por venta (Due-on-Sale Clause)
Que es: Una clausula de vencimiento por venta, tambien llamada clausula de enajenacion, es una disposicion en la mayoria de los contratos hipotecarios que permite al prestamista exigir el reembolso total inmediato del prestamo si la propiedad se transfiere a otra persona sin el permiso del prestamista.
Por que es importante: Si esta considerando una venta "subject-to" en la que transfiere el titulo mientras la hipoteca existente permanece a su nombre, la clausula de vencimiento por venta le da al prestamista el derecho de exigir el pago total del prestamo.
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Dacion en pago (Deed in Lieu of Foreclosure)
Que es: Una dacion en pago es un acuerdo voluntario en el que transfiere la propiedad de su vivienda al prestamista para saldar su deuda hipotecaria y evitar un proceso formal de ejecucion hipotecaria.
Por que es importante: Le permite evitar el proceso de subasta publica de la ejecucion hipotecaria y puede resultar en menos dano crediticio. Sin embargo, el prestamista debe aceptar la dacion. Una sentencia por deficiencia sigue siendo posible a menos que se negocie lo contrario.
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Ejecucion hipotecaria judicial (Judicial Foreclosure)
Que es: La ejecucion hipotecaria judicial es el proceso legal en Florida donde un prestamista presenta una demanda contra un propietario para obtener una orden judicial que permita vender la propiedad. Florida es un estado de ejecucion judicial, lo que significa que todas las ejecuciones pasan por el sistema judicial.
Por que es importante: Debido a que Florida requiere ejecucion judicial, usted tiene ciertos derechos y protecciones. Debe ser notificado legalmente de la demanda. Tiene derecho a responder, solicitar mediacion y presentar defensas.
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Escrow o cuenta de garantia
Que es: Escrow se refiere a un tercero neutral que retiene fondos, documentos e instrucciones durante una transaccion inmobiliaria hasta que se cumplan todas las condiciones de la venta. Tambien se refiere a la cuenta que su administrador hipotecario maneja para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro en su nombre.
Por que es importante: Si su cuenta de escrow para impuestos y seguro tiene un deficit, su pago mensual puede aumentar. Esto puede agravar la tension financiera si ya esta teniendo dificultades.
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Exencion de vivienda familiar (Homestead Exemption)
Que es: La exencion de vivienda familiar de Florida es una proteccion constitucional que reduce el valor imponible de su residencia principal hasta en $50,000 para fines de impuestos a la propiedad. Tambien proporciona proteccion significativa contra los acreedores.
Por que es importante: Es una de las protecciones mas importantes para propietarios en Florida. Puede ayudar a reducir su factura anual de impuestos a la propiedad. Ademas, protege su residencia principal de la mayoria de los acreedores.
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Forbearance (tolerancia o indulgencia)
Que es: Un acuerdo con su administrador hipotecario que reduce o suspende temporalmente sus pagos mensuales de hipoteca por un periodo determinado. No perdona los pagos atrasados; eventualmente deben pagarse.
Por que es importante: La forbearance puede proporcionar alivio inmediato si esta experimentando una dificultad financiera a corto plazo. Al final del periodo, debe pagar los montos atrasados a traves de un plan de pago, modificacion de prestamo o diferimiento.
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Impuestos de timbres documentales (Documentary Stamps)
Que es: Los impuestos de timbres documentales son un impuesto estatal de Florida sobre los documentos que transfieren propiedades inmobiliarias. El impuesto se calcula en funcion del precio de venta. La tarifa es de 70 centavos por cada $100 de consideracion.
Por que es importante: Generalmente los paga el vendedor al cierre. Para un propietario con poco o ningun capital acumulado, este es un costo mas que debe cubrirse.
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Lis Pendens
Que es: Lis pendens es latin para "demanda pendiente". Es un aviso formal registrado en los registros publicos de que se ha presentado una demanda que afecta a una propiedad especifica. En Florida, un prestamista registra un lis pendens cuando inicia una demanda de ejecucion hipotecaria.
Por que es importante: Un lis pendens es el primer aviso publico oficial de que su propiedad esta en ejecucion hipotecaria. Nubla el titulo, dificultando la venta o refinanciacion de la propiedad. Una vez que ve un lis pendens, debe actuar rapidamente.
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Mediacion (Mediation)
Que es: La mediacion es un proceso voluntario u ordenado por el tribunal donde un tercero neutral (el mediador) ayuda a usted y a su prestamista a intentar llegar a un acuerdo sobre su hipoteca sin ir a juicio.
Por que es importante: La mediacion puede ser una forma efectiva de negociar una solucion con su prestamista. Algunos condados de Florida tienen programas obligatorios de mediacion de ejecucion hipotecaria.
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Mitigacion de perdidas (Loss Mitigation)
Que es: La mitigacion de perdidas es el departamento dentro de un administrador hipotecario que trabaja con propietarios que tienen problemas para realizar los pagos. Su objetivo es encontrar una alternativa a la ejecucion hipotecaria que minimice la perdida financiera del prestamista.
Por que es importante: La mitigacion de perdidas es su punto de contacto principal con su prestamista cuando esta teniendo dificultades. Pueden ofrecer opciones como forbearance, modificacion de prestamo, planes de pago, ventas cortas y daciones en pago.
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Reinstatement (rehabilitacion del prestamo)
Que es: El reinstatement es el proceso de poner su hipoteca al dia pagando la cantidad total que esta atrasado (incluyendo cargos por mora y otros costos) en un solo pago global. Despues, el prestamo continua como si no hubiera ocurrido ningun incumplimiento.
Por que es importante: Es la forma mas simple de resolver un incumplimiento, pero requiere tener suficiente efectivo disponible para cubrir el atraso completo.
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REO (Real Estate Owned - Propiedad del banco)
Que es: REO se refiere a una propiedad que ha sido recuperada por un prestamista despues de una subasta de ejecucion hipotecaria sin exito. Cuando ningun comprador ofrece suficiente en la subasta, la propiedad pasa a ser propiedad del banco.
Por que es importante: Una propiedad REO significa que el proceso de ejecucion hipotecaria se ha completado y el prestamista ahora es dueno de la casa. En este punto, generalmente debe desocupar la propiedad.
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Save Our Homes
Que es: La enmienda Save Our Homes es una disposicion constitucional de Florida que limita los aumentos anuales en el valor tasado de las propiedades de vivienda familiar al 3% o al Indice de Precios al Consumidor, el que sea menor.
Por que es importante: Save Our Homes puede reducir significativamente su carga de impuestos a la propiedad, especialmente si ha sido propietario de su hogar durante muchos anos.
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Deposito de garantia (Earnest Money)
Que es: El deposito de garantia es un deposito que un comprador hace para demostrar que habla en serio sobre la compra de una propiedad. Se mantiene en una cuenta de garantia (escrow) y se aplica al precio de compra al cierre.
Por que es importante: Al vender su casa, el deposito de garantia del comprador se mantiene en garantia por una compania de titulos. Si el comprador se retira sin una razon contractual, usted puede tener derecho a quedarse con el deposito. Esto puede ser significativo si confia en la venta para resolver una situacion financiera.
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Empresa de titulos (Title Company)
Que es: Una empresa de titulos es una firma externa que investiga el historial de propiedad de un inmueble, emite seguros de titulo y facilita el proceso de cierre de transacciones inmobiliarias. Se asegura de que el titulo este limpio y maneja la transferencia de fondos.
Por que es importante: La empresa de titulos juega un papel clave en cualquier venta, incluyendo ventas cortas y transacciones creativas. Identifican cualquier gravamen, sentencia u otro reclamo contra la propiedad. Elegir una empresa de titulos de buena reputacion es importante.
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Impuesto intangible (Intangible Tax)
Que es: El impuesto intangible de Florida era anteriormente un impuesto sobre la propiedad personal intangible, como acciones, bonos e hipotecas. Sin embargo, a partir de 2007, el impuesto intangible sobre hipotecas fue derogado para la mayoria de las transacciones. Puede aparecer en documentos mas antiguos o discusiones.
Por que es importante: Aunque el impuesto intangible sobre hipotecas es en gran parte cosa del pasado, algunos documentos hipotecarios antiguos pueden referenciarlo. Entender que este impuesto ya no se aplica puede ayudar al revisar documentos de prestamo antiguos. Los impuestos de timbres documentales son el impuesto de transferencia actual en Florida.
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Inspeccion de cuatro puntos (Four-Point Inspection)
Que es: Una inspeccion de cuatro puntos es una inspeccion limitada de la propiedad que evalua cuatro sistemas especificos: el techo, el sistema electrico, la plomeria y el sistema de calefaccion y aire acondicionado (HVAC). Las companias de seguros de Florida a menudo requieren esto para casas mas antiguas antes de emitir una poliza.
Por que es importante: Si esta vendiendo, la compania de seguros del comprador puede requerir una inspeccion de cuatro puntos. Los problemas encontrados durante la inspeccion pueden afectar la capacidad del comprador para obtener seguro o aumentar sus costos. Esto puede complicar o retrasar una venta.
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Mitigacion de vientos (Wind Mitigation)
Que es: Una inspeccion de mitigacion de vientos evalua las caracteristicas de una propiedad que la protegen contra danos por vientos huracanados. Esto incluye el tipo y la condicion del techo, las conexiones entre el techo y las paredes, las aberturas como ventanas y puertas, y la forma general de la estructura. Las aseguradoras de Florida utilizan los resultados de esta inspeccion para ofrecer descuentos en las primas de seguro.
Por que es importante: Una inspeccion de mitigacion de vientos puede resultar en descuentos significativos en el seguro de propiedad. En Florida, donde las primas de seguro son altas, estos descuentos pueden marcar una gran diferencia en la asequibilidad de su vivienda. Si esta vendiendo, el comprador y su compania de seguros pueden solicitar esta inspeccion. Una propiedad con buena mitigacion de vientos es mas atractiva porque los costos de seguro seran mas bajos para el nuevo dueno. Si ya es propietario, una mitigacion favorable puede reducir sus gastos mensuales y ayudarle a mantener la propiedad a largo plazo.
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Prueba de reclamacion (Proof of Claim)
Que es: Una prueba de reclamacion es un documento presentado por un acreedor en un caso de bancarrota para afirmar su derecho a recibir pago del patrimonio de la bancarrota. En un caso del Capitulo 13, el administrador hipotecario presenta una prueba de reclamacion que muestra la cantidad que usted debe.
Por que es importante: La prueba de reclamacion determina cuanto debe pagar a traves de su plan del Capitulo 13 para ponerse al dia con los atrasos hipotecarios. Si el administrador presenta una cantidad incorrecta, debe objetar. Revisar la prueba de reclamacion con su abogado de bancarrota es importante para asegurarse de que los numeros sean precisos.
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Tarifa de opcion (Option Fee)
Que es: Una tarifa de opcion es un pago realizado por un comprador potencial al vendedor por el derecho de comprar la propiedad a un precio especifico dentro de un plazo determinado. Se usa mas comunmente en arreglos de opcion de arrendamiento (lease-option) o renta-con-opcion-a-compra.
Por que es importante: Si esta considerando una solucion creativa como un lease-option, la tarifa de opcion puede proporcionarle efectivo inmediato mientras mantiene la posibilidad de una venta futura. Sin embargo, las tarifas de opcion tambien pueden crear complicaciones si el comprador no completa la compra.
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Administrador hipotecario (Mortgage Servicer)
Que es: Un administrador hipotecario es la empresa que maneja la administracion diaria de su prestamo hipotecario: cobrar pagos, administrar cuentas de garantia, enviar estados de cuenta y atender el servicio al cliente. Su administrador puede ser diferente del prestamista original.
Por que es importante: Su administrador es la empresa a la que llama cuando tiene problemas para hacer los pagos. La ley federal requiere que tengan departamentos de mitigacion de perdidas y lo consideren para opciones. Los administradores cambian frecuentemente a traves de transferencias hipotecarias. Siempre debe saber quien es su administrador actual y como contactar a su departamento de mitigacion de perdidas.
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Zona de inundacion (Flood Zone)
Que es: Una zona de inundacion es un area geografica definida por FEMA segun su riesgo de inundacion. Las zonas de inundacion determinan si el seguro contra inundaciones es requerido por los prestamistas hipotecarios.
Por que es importante: Florida tiene muchas propiedades en zonas de alto riesgo de inundacion. El seguro contra inundaciones puede ser costoso y puede afectar la asequibilidad, especialmente al vender. Si se encuentra en una zona de inundacion y se atrasa en los pagos del seguro, su prestamista puede imponer una poliza mas costosa.
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Sentencia por deficiencia (Deficiency Judgment)
Que es: Una sentencia por deficiencia es una orden judicial que lo hace personalmente responsable por la diferencia entre lo que debia en su hipoteca y lo que la propiedad se vendio en la ejecucion hipotecaria o venta corta.
Por que es importante: En Florida, los prestamistas pueden buscar sentencias por deficiencia despues de una ejecucion hipotecaria o venta corta. La sentencia puede usarse para embargar salarios, cuentas bancarias o colocar gravamenes sobre otras propiedades.
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Venta corta (Short Sale)
Que es: Una venta corta es una transaccion en la que su prestamista hipotecario acepta recibir menos del saldo total del prestamo como pago por la propiedad. El comprador paga el monto reducido y el prestamista perdona el resto.
Por que es importante: Puede ayudarle a evitar la ejecucion hipotecaria cuando debe mas de lo que la propiedad vale. Generalmente causa menos dano crediticio que una ejecucion hipotecaria. Sin embargo, se requiere la aprobacion del prestamista y el proceso puede tomar meses.
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Venta "subject-to" (Subject-To Transaction)
Que es: Una transaccion "subject-to" es un acuerdo de bienes raices en el que un comprador toma el titulo de una propiedad "sujeto a" la hipoteca existente. El prestamo permanece a nombre del vendedor y el comprador se compromete a hacer los pagos.
Por que es importante: Puede ser una solucion creativa cuando necesita transferir la propiedad pero no puede vender por medios tradicionales. Sin embargo, la hipoteca permanece a su nombre, lo que significa que su credito se ve afectado si el comprador deja de pagar.
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