Se puede detener la ejecucion hipotecaria vendiendo la casa en Florida?

Como vender puede detener la ejecucion hipotecaria

En Florida, la ejecucion hipotecaria (foreclosure) es un proceso judicial que toma tiempo. Durante este periodo, usted aun es dueno de la propiedad y tiene derecho a venderla. Cuando vende la propiedad, el dinero de la venta se usa para pagar el saldo pendiente de la hipoteca. Si el saldo se paga por completo, la ejecucion hipotecaria ya no es necesaria.

Aunque el precio de venta no cubra el saldo total de la hipoteca, vender puede ser preferible a una ejecucion hipotecaria. Una venta corta (short sale) con la aprobacion del prestamista puede resolver la situacion sin las consecuencias graves de una ejecucion hipotecaria completa.

El tiempo es fundamental

En Florida, la ejecucion hipotecaria (foreclosure) es un proceso judicial, lo que significa que el prestamista debe presentar una demanda y un juez supervisa el caso. Usted sigue siendo el dueno legal de la propiedad durante todo el proceso y hasta el dia de la subasta, por lo que generalmente tiene derecho a vender incluso despues de que se emita un fallo final.

El proceso de ejecucion hipotecaria en Florida sigue un cronograma definido:

Antes de que se presente el lis pendens (primeros 120 dias): Usted tiene mas tiempo y flexibilidad para vender durante este periodo.
Despues de que se presente el lis pendens pero antes del fallo final: Aun puede vender, pero necesita coordinarse con su abogado y el cronograma se vuelve mas ajustado.
Despues del fallo final pero antes de la subasta: La venta debe cerrarse antes de la fecha de la subasta. Este plazo es muy limitado, pero aun podria ser posible.
Despues de la subasta: La propiedad ya se vendio en la subasta. La oportunidad de vender en el mercado abierto ya paso.

Mientras mas temprano actue, mas opciones tendra.

Que es el lis pendens?

El lis pendens es un aviso publico, presentado ante el tribunal, de que hay una demanda de ejecucion hipotecaria en curso. No transfiere la propiedad de la vivienda, no coloca un gravamen sobre ella ni por si solo impide que usted la venda. En la practica, sin embargo, una vez que el lis pendens esta en el registro, muchas companias de titulo y prestamistas no avanzaran con una venta tradicional hasta que se resuelva. Por eso, vender antes de que se presente el lis pendens le brinda el camino mas fluido.

Sus opciones si quiere vender antes de la ejecucion hipotecaria

Venta tradicional (Traditional Listing)

Anunciar su propiedad con un agente de bienes raices con licencia le brinda la mayor exposicion a posibles compradores. Sin embargo, esto generalmente toma de 30 a 90 dias o mas para encontrar un comprador y cerrar la venta. Si tiene ese tiempo, este enfoque podria maximizar el precio de venta.

Venta en efectivo (Cash Sale)

Vender a un comprador en efectivo puede cerrar en 7 a 14 dias. Aunque la oferta podria estar por debajo del valor de mercado, la rapidez y certeza pueden ser exactamente lo que usted necesita si el tiempo es limitado.

Venta corta (Short Sale)

Si debe mas de lo que la propiedad puede venderse, una venta corta (short sale) con la aprobacion del prestamista podria ser el camino correcto. Esto requiere documentacion y el acuerdo del prestamista, lo cual toma tiempo.

Ejemplo hipotetico

Un propietario en el condado de Orange recibe una notificacion de ejecucion hipotecaria (foreclosure notice). Debe $250,000 en la hipoteca. La casa podria venderse por $240,000 en el mercado abierto. El propietario contacta a un profesional de bienes raices, anuncia la propiedad y acepta una oferta. La venta corta se presenta al prestamista para su aprobacion. Si se aprueba, el propietario evita la subasta de ejecucion hipotecaria y sus consecuencias.

Consideraciones importantes

Consulte a un abogado: La ejecucion hipotecaria es un proceso legal. Se recomienda contar con orientacion legal.
Contacte a su prestamista: La comunicacion abierta con su administrador hipotecario (mortgage servicer) podria ofrecerle opciones adicionales.
Documente todo: Guarde registros de todas las comunicaciones con su prestamista, abogado y profesionales de bienes raices.
No espere: Cada dia que pasa reduce sus opciones.

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Preguntas frecuentes

Puedo vender mi casa si ya comenzo la ejecucion hipotecaria?

Si. Mientras la propiedad no se haya vendido en la subasta, usted aun puede venderla. Sin embargo, el proceso se vuelve mas urgente y necesita coordinarse con su abogado y el prestamista.

Que pasa si la venta no cubre el saldo de la hipoteca?

Si el precio de venta es menor que el saldo de la hipoteca, se considera una venta corta (short sale) y requiere la aprobacion del prestamista. Si el prestamista acepta y se compromete a perdonar el saldo restante, usted aun podria enfrentar consecuencias fiscales y de credito, por lo que debe obtener por escrito cualquier acuerdo sobre el saldo. En Florida, el prestamista a veces puede buscar un saldo deficiente (deficiency judgment) por la diferencia no pagada, por lo que es importante entender los terminos antes de cerrar la venta.

Que tan tarde puedo vender antes de la subasta de ejecucion hipotecaria?

Generalmente usted puede vender hasta que la venta en subasta se complete y se emita un certificado de titulo que transfiera la propiedad al comprador. Incluso despues de que se emita un fallo final, si su venta se cierra en o antes de la fecha programada de la subasta, la ejecucion hipotecaria puede cancelarse. Una vez que la subasta se cierra, la oportunidad de vender en el mercado abierto ya paso.

Puedo vender mi casa si hay un lis pendens en la propiedad?

Un lis pendens es un aviso publico de que se presento una demanda de ejecucion hipotecaria. No transfiere la propiedad ni impide que usted venda, pero puede dificultar una venta tradicional porque muchas companias de titulo y prestamistas no trabajan con una propiedad que aun tiene un lis pendens abierto. Por eso, vender antes de que se presente puede ser el camino mas fluido.

Puedo recuperar mi casa despues de una venta de ejecucion hipotecaria en Florida?

Antes de la venta, usted puede detener una ejecucion hipotecaria ejerciendo su derecho de redencion, lo que significa pagar la cantidad total adeudada antes de la subasta. Florida no ofrece un periodo de redencion posterior a la venta, por lo que una vez que la subasta se cierra y se transfiere el titulo, generalmente usted no puede recuperar la vivienda simplemente pagando el saldo. Esta es otra razon para actuar antes de la subasta.

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