Cronologia de la ejecucion hipotecaria en Florida: de la falta de pago a la subasta, explicada

Pago hipotecario atrasado

El proceso de ejecucion hipotecaria comienza cuando usted no realiza un pago hipotecario. La mayoria de los prestamistas ofrecen un periodo de gracia de 10 a 15 dias antes de cobrar un cargo por mora. Despues de 30 dias, el administrador tipicamente reporta el pago atrasado a las agencias de credito, lo que puede reducir su puntaje crediticio. Recibira avisos de atraso y llamadas del administrador. Este es el mejor momento para actuar, porque tiene la mayor cantidad de opciones disponibles.

Plazo tipico: Dia 1 a Dia 30 despues de la fecha de vencimiento.

Aviso de incumplimiento / Carta de violacion

Una vez que usted esta aproximadamente de 30 a 60 dias en mora, el administrador envia un aviso formal de incumplimiento (tambien llamado carta de violacion o breach letter). Este documento indica que usted ha incumplido su hipoteca y que el prestamista tiene la intencion de tomar acciones legales si no se pone al dia. Generalmente tiene un periodo para responder antes de que el prestamista pueda continuar con la ejecucion hipotecaria.

Que hacer: Comuniquese con su administrador inmediatamente. Pregunte sobre opciones de mitigacion de perdidas, incluyendo indulgencia (forbearance), modificacion del prestamo y planes de pago.

Plazo tipico: Aproximadamente 30 a 60 dias despues del primer pago atrasado.

Periodo de espera federal de 120 dias (RESPA)

Segun la ley federal (la Ley de Procedimientos de Liquidacion de Bienes Raices, o RESPA), los administradores hipotecarios deben esperar al menos 120 dias despues del primer pago atrasado antes de presentar una demanda de ejecucion hipotecaria en la mayoria de los prestamos residenciales. Este periodo de espera esta disenado para darles tiempo a los propietarios para buscar opciones de mitigacion de perdidas antes de enfrentar acciones legales.

Que hacer: Use esta ventana para comunicarse con su administrador, reunir documentos financieros y explorar sus opciones.

Plazo tipico: Meses 1 a 4 despues del primer pago atrasado.

Lis Pendens (Aviso de demanda pendiente)

Un lis pendens es un aviso legal presentado ante el secretario del condado que advierte a cualquier persona que busque el titulo de la propiedad que ha comenzado una demanda de ejecucion hipotecaria. Esta presentacion es un registro publico y puede aparecer en las busquedas de titulo. Una vez que se registra el lis pendens, la propiedad se vuelve mas dificil de vender o refinanciar sin resolver la ejecucion hipotecaria.

Plazo tipico: Alrededor del mes 4 a 6 despues del primer pago atrasado.

Demanda de ejecucion hipotecaria presentada y notificada

El prestamista presenta una demanda formal de ejecucion hipotecaria ante el tribunal de circuito del condado donde se encuentra la propiedad. A usted se le notificaran los documentos legales, generalmente por un notificador de procesos o un ayudante del alguacil. Recibir la notificacion puede ser alarmante, pero no ignore los documentos. Ignorar una demanda de ejecucion hipotecaria significa que el prestamista puede ganar por incumplimiento.

Plazo tipico: Alrededor del mes 4 a 7 despues del primer pago atrasado.

Periodo de respuesta (20 dias)

En Florida, generalmente tiene 20 dias a partir de la fecha en que recibe la notificacion de la demanda de ejecucion hipotecaria para presentar una respuesta formal ante el tribunal. Su respuesta es su oportunidad legal para disputar las reclamaciones del prestamista, presentar defensas y solicitar mediacion si corresponde.

Que hacer: Contacte a un abogado de bienes raices de Florida o a una organizacion de ayuda legal inmediatamente. No intente navegar el sistema judicial solo.

Plazo: 20 dias a partir de la notificacion de la demanda.

Mediacion (Opcional, varia segun el condado)

Algunos condados de Florida ofrecen o requieren programas de mediacion para ejecuciones hipotecarias. En la mediacion, un tercero neutral facilita una discusion entre usted y el representante del prestamista para intentar llegar a una resolucion mutuamente aceptable. Si participa en la mediacion, el caso de ejecucion hipotecaria tipicamente se pone en espera durante el proceso.

Que hacer: Prepare un paquete financiero completo con documentacion de ingresos, declaraciones de impuestos, estados bancarios y una carta de dificultad economica.

Plazo tipico: 60 a 120 dias despues de presentada la demanda.

Descubrimiento y procedimientos del caso

Ambas partes intercambian informacion a traves del descubrimiento. Esto puede incluir solicitudes de documentos, interrogatorios (preguntas escritas) y declaraciones. Cualquiera de las partes puede presentar mociones que pueden retrasar o acelerar el caso. Muchos propietarios usan este tiempo para finalizar una modificacion del prestamo o una venta corta.

Plazo tipico: Varios meses, varia ampliamente segun el caso.

Sentencia sumaria o juicio

En la mayoria de los casos no impugnados, el prestamista presenta una moción de sentencia sumaria, solicitando al tribunal que falle a su favor sin un juicio. Si el tribunal concede la sentencia sumaria, emite un Fallo Final de Ejecucion Hipotecaria que establece una fecha especifica para la subasta y el monto total adeudado.

Plazo tipico: 6 a 18 meses desde la presentacion inicial de la demanda.

Subasta de ejecucion hipotecaria

La propiedad se vende en una subasta publica. Las subastas se realizan tipicamente en el juzgado del condado o en linea a traves del sitio web del secretario. La propiedad se vende al mejor postor, que a menudo es el prestamista. Este es generalmente el punto de no retorno para la mayoria de las opciones. Despues de la subasta, usted pierde la propiedad si la venta es confirmada.

Hasta el momento de la subasta, usted todavia puede detener la venta pagando el monto total adeudado, declarandose en bancarrota o completando un acuerdo de mitigacion de perdidas.

Plazo tipico: 20 a 30 dias despues del Fallo Final de Ejecucion Hipotecaria.

Certificado de venta y periodo de objecion

Despues de la subasta, el secretario emite un Certificado de Venta. La ley de Florida proporciona un breve periodo (tipicamente 10 dias) durante el cual las partes interesadas pueden objetar la venta si hubo irregularidades procesales. Si no se presenta ninguna objecion valida, el tribunal emite un Certificado de Titulo al nuevo dueno.

Importante: Florida no tiene un derecho general de redencion (el derecho de reclamar la propiedad pagando el monto total) despues de la subasta para propiedades residenciales. Esto hace que el periodo previo a la subasta sea critico.

Plazo tipico: 10 a 30 dias despues de la subasta.

Desalojo (si no se va voluntariamente)

Una vez que se emite el Certificado de Titulo, el nuevo dueno (tipicamente el prestamista) tiene derecho a tomar posesion de la propiedad. Si usted no se ha ido voluntariamente, el nuevo dueno debe presentar una accion de desalojo. Algunos prestamistas ofrecen programas de efectivo por llaves para ayudarle a mudarse voluntariamente.

Plazo tipico: 30 a 60 dias despues de que se emite el Certificado de Titulo.

Sentencia por deficiencia (si corresponde)

Si la propiedad se vende en la subasta por menos del monto adeudado en la hipoteca, el prestamista puede buscar una sentencia por deficiencia contra usted personalmente por la diferencia. En Florida, el prestamista generalmente tiene hasta un año desde la fecha de la venta para buscar una sentencia por deficiencia.

Plazo tipico: El prestamista tiene hasta 1 año desde la venta para presentar una sentencia por deficiencia.