Una escritura de renuncia saca a mi ex cónyuge de la hipoteca?

No. Una escritura de renuncia (quitclaim deed) solo transfiere el interés de propiedad de una persona. No cambia quién debe la hipoteca. Las dos personas que firmaron el préstamo siguen siendo responsables hasta que la hipoteca se refinancie, se asuma, se pague o el prestamista emita una liberación.

Puede el prestamista exigir el pago total si los cónyuges transfieren el título durante un divorcio?

Generalmente, no. La ley federal Garn-St. Germain protege las transferencias de propiedades entre cónyuges, incluidas las que ocurren por causa del divorcio, de la aplicación de la cláusula due-on-sale. Eso significa que una transferencia por escritura de renuncia entre cónyuges puede hacerse normalmente sin que el prestamista exija el pago total del préstamo. Pero eso no libera a ninguno de los dos de la obligación de la hipoteca.

Qué pasa con la casa y la hipoteca en un divorcio en Florida?

Q: Es el tribunal de divorcio el que decide qué pasa con la casa?

Si usted y su cónyuge no se ponen de acuerdo, el tribunal divide los bienes matrimoniales según la ley de distribución equitativa de Florida. Sin embargo, una orden del tribunal no cambia a quién puede cobrarle el prestamista hipotecario. Las dos personas que firmaron el préstamo siguen siendo responsables, a menos que el prestamista libere a una de ellas.

Q: Qué pasa si debemos más de lo que vale la casa?

Una venta corta o una dación en pago pueden ser opciones cuando hay capital negativo. Generalmente, ambos cónyuges deben cooperar, a menos que un tribunal ordene la venta. El prestamista debe aprobar la operación, y usted debe conseguir por escrito cualquier renuncia a la deficiencia.

Qué significa esto

Para la mayoría de las parejas, la casa es el bien más grande y también la deuda más grande que comparten. Cuando un matrimonio termina, alguien debe decidir qué pasa con esa casa y con esa hipoteca. Las decisiones pueden sentirse emocionales, pero también son financieras. Lograr bien el lado de la hipoteca es tan importante como decidir quién se queda con la casa.

Esta guía explica los caminos que los propietarios de Florida usan con frecuencia, qué hace realmente cada uno, y los riesgos que son fáciles de pasar por alto. No reemplaza el consejo de un abogado de derecho de familia de Florida ni de un profesional de impuestos. Cada divorcio es diferente, y usted merece orientación específica para sus propios números y su propio acuerdo.

Antes de comenzar

Esta guía ofrece información educativa sobre la casa familiar y la hipoteca durante un divorcio en Florida. No constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Un abogado de derecho de familia de Florida debe revisar cualquier acuerdo sobre la casa. Tyler Gibson es un profesional de bienes raíces con licencia en Florida, no es abogado ni asesor fiscal.

Próximos pasos inmediatos

Reúna sus documentos. Busque la escritura, el estado de cuenta más reciente de la hipoteca, el estado de cuenta de impuestos de la propiedad, la póliza de seguro y cualquier estimado del valor de la casa. No puede planificar con suposiciones.
Sepa qué puede pagar por su cuenta. El cónyuge que se queda con la casa debe poder pagar la hipoteca, los impuestos, el seguro, las cuotas de HOA o CDD, el mantenimiento y los servicios públicos con un solo ingreso. Sea honesto con ese número desde el principio.
Revise su capital acumulado. Compare lo que la casa podría venderse después de los costos de cierre con lo que queda de la hipoteca. El capital cambia qué opciones tienen sentido.
Hable de esto antes de firmar los papeles. La compañía hipotecaria no es parte de su divorcio. Cualquiera que sea su acuerdo, el prestamista puede cobrarle a cada persona que aparece en el préstamo. Planifique el lado de la hipoteca con el mismo cuidado que el resto del acuerdo.
Busque ayuda profesional temprano. Un abogado de derecho de familia de Florida, un profesional de bienes raíces con licencia y un prestamista o corredor hipotecario pueden explicarle cada parte que conocen mejor.

Sus principales opciones

Opción 1: Vender la casa y dividir las ganancias

Vender la casa en el mercado abierto y dividir las ganancias netas es el camino más común. Una venta tradicional expone la casa al grupo más amplio de compradores, lo que suele producir el mejor precio. Una venta en efectivo puede ser más rápida cuando el tiempo importa o la casa necesita reparaciones importantes.

Para quién podría ser adecuada: Parejas que no se ponen de acuerdo sobre un traspaso, que no pueden pagar la casa por su cuenta o que simplemente quieren un corte financiero limpio.

Posibles ventajas: Ambos cónyuges se van sin el riesgo continuo de la hipoteca; la deuda se paga con la venta; dividir las ganancias puede ser simple; usted evita la pregunta de quién se queda con la casa.

Posibles desventajas: Vender toma tiempo y cuesta dinero; si hay poco o ningún capital, puede haber poco que dividir; ambos cónyuges generalmente deben cooperar, a menos que un tribunal ordene la venta.

Riesgos importantes: Si la venta no cubre el saldo total de la hipoteca, es posible que necesite la aprobación del prestamista para una venta corta (la siguiente opción). Un decreto de divorcio no puede obligar a un prestamista a aceptar menos de lo que se le debe.

Opción 2: Un cónyuge se queda con la casa y refinancia

El cónyuge que se queda con la casa puede refinanciar la hipoteca a su propio nombre. Un refinanciamiento con retiro de efectivo también puede generar el dinero para comprar la parte del otro cónyuge del capital. Esta es la forma más confiable de sacar al otro cónyuge de la responsabilidad de la hipoteca.

Para quién podría ser adecuada: Un cónyuge con ingresos estables y buen crédito que puede calificar por su cuenta, y el otro cónyuge que quiere salirse del préstamo para siempre.

Posibles ventajas: El cónyuge que se queda conserva la casa y su futura apreciación; el otro cónyuge generalmente queda liberado de la deuda; los dos nombres salen del préstamo cuando el nuevo préstamo se financia.

Posibles desventajas: El cónyuge que se queda debe calificar con su propio ingreso, crédito y deudas; la tasa de interés y los pagos pueden ser más altos que el préstamo actual; un refinanciamiento con retiro de efectivo aumenta el saldo debido.

Riesgos importantes: Si el cónyuge que se queda no puede refinanciar, ambos quedan atrapados en el préstamo existente. Una asunción formal del préstamo o una liberación por escrito del prestamista también pueden quitar un nombre, pero ambas requieren la aprobación del prestamista y no son automáticas.

Opción 3: Un cónyuge se queda con el título mediante una escritura de renuncia

Una escritura de renuncia (quitclaim deed) transfiere el interés de propiedad de una persona. Es común en los divorcios para entregarle a un cónyuge el título de la casa.

Importante: Una escritura de renuncia cambia la propiedad, no la hipoteca. Si los dos firmaron el préstamo, ambos siguen siendo legalmente responsables, sin importar lo que diga la escritura o el decreto de divorcio. El prestamista no es parte de su divorcio.

Para quién podría ser adecuada: Parejas que ya acordaron la división, pero en las que el cónyuge que se queda todavía no puede refinanciar, o en las que el préstamo ya está solo a nombre del cónyuge que se queda.

Posibles ventajas: Rápida y económica de registrar; la ley federal Garn-St. Germain generalmente protege las transferencias entre cónyuges por causa del divorcio de la aceleración por la cláusula due-on-sale, así que la transferencia normalmente no obliga a pagar el préstamo de inmediato.

Posibles desventajas: El cónyuge que se va sigue en la hipoteca y sigue siendo responsable si los pagos se detienen; un pago atrasado daña los informes de crédito de los dos; al cónyuge que se va le puede resultar difícil comprar una casa después mientras su nombre siga en el préstamo anterior.

Riesgos importantes: Este camino no sustituye un refinanciamiento. Si el cónyuge que se queda no paga, el prestamista puede buscar al cónyuge que se fue por la deuda. Solo un refinanciamiento, una asunción aprobada por el prestamista o una liberación por escrito quita un nombre del préstamo.

Opción 4: Venta corta cuando hay capital negativo

Si usted debe más de lo que probablemente vale la casa, una venta corta le permite vender por menos del saldo total de la hipoteca con la aprobación por escrito del prestamista. Los prestamistas suelen tratar el divorcio como una dificultad calificada.

Para quién podría ser adecuada: Parejas con poco o ningún capital que no pueden hacer los pagos y quieren evitar una ejecución hipotecaria.

Posibles ventajas: Puede evitar una ejecución hipotecaria en los informes de crédito de los dos; la deuda hipotecaria se resuelve con la venta; usted conserva más control que en una ejecución hipotecaria.

Posibles desventajas: Requiere la aprobación del prestamista, lo que toma tiempo; el prestamista puede pedir que la casa se anuncie por un período primero; ambos cónyuges generalmente deben firmar, a menos que un tribunal ordene otra cosa; puede haber consecuencias fiscales por la deuda perdonada.

Riesgos importantes: En Florida, una sentencia por deficiencia sobre una casa ocupada por el propietario está limitada a la diferencia entre la deuda y el valor justo de mercado de la propiedad, y sigue siendo discrecional del tribunal. Pida al prestamista una renuncia por escrito de cualquier saldo por deficiencia como parte de la aprobación. Revise el lado fiscal con un profesional.

Opción 5: Dación en pago

Una dación en pago (deed in lieu) es una transferencia voluntaria de la casa al prestamista para saldar la deuda y evitar una ejecución hipotecaria. Puede ser un final más rápido y más tranquilo que una ejecución hipotecaria cuando usted no puede vender.

Para quién podría ser adecuada: Parejas que no pueden vender, no pueden pagar la casa y quieren entregar la propiedad al prestamista mediante un proceso acordado.

Posibles ventajas: Puede evitar una ejecución hipotecaria judicial; el proceso suele ser más rápido que una ejecución hipotecaria o una venta corta; usted puede negociar condiciones, incluyendo una renuncia a la deficiencia, por escrito.

Posibles desventajas: El prestamista no está obligado a aceptarla; sigue dañando seriamente el crédito; usted entrega la casa por completo; puede haber consecuencias fiscales por la deuda perdonada; pueden quedar gravámenes secundarios sin resolver.

Riesgos importantes: Consiga por escrito cualquier renuncia acordada a la deficiencia antes de transferir el título. Ambos cónyuges nombrados en el préstamo generalmente deben cooperar. Un abogado de Florida debe revisar el acuerdo antes de que usted firme.

Consideraciones importantes en Florida

Distribución equitativa: Estatuto 61.075 de Florida

Los tribunales de Florida dividen los bienes y las deudas matrimoniales conforme a la Sección 61.075 de los Estatutos de Florida. La ley comienza con la presunción de que los bienes y las deudas matrimoniales deben dividirse por igual, pero el tribunal puede apartarse de esa regla cuando una división igual no es justa. El juez considera factores como las circunstancias económicas de cada cónyuge, las contribuciones al matrimonio y las necesidades de los hijos. El capital de la casa y su deuda hipotecaria se dividen juntos como parte de este panorama.

El decreto de divorcio no cambia la hipoteca

Un juez puede ordenar que un cónyuge pague la hipoteca. Esa orden no cambia el contrato entre ustedes y el prestamista. Si las dos personas firmaron el pagaré, el prestamista puede cobrarle a cualquiera de las dos, sin importar lo que diga la sentencia de divorcio. Los pagos atrasados también aparecen en los informes de crédito de los dos.

La cláusula due-on-sale y la ley Garn-St. Germain

La mayoría de las hipotecas contienen una cláusula due-on-sale que permite al prestamista exigir el pago total si la propiedad cambia de dueño. La ley federal, la ley Garn-St. Germain (12 U.S.C. Sección 1701j-3), generalmente impide aplicar esa cláusula en las transferencias entre cónyuges, incluidas las que ocurren por causa del divorcio. Por eso, una transferencia por escritura de renuncia entre cónyuges puede hacerse normalmente sin acelerar el préstamo, aunque no libera a ninguno de los dos de la deuda.

Usted puede ser un sucesor en interés

Según las reglas federales de servicio hipotecario, el cónyuge que recibe la casa y que no estaba en el préstamo original puede ser reconocido como sucesor en interés. Eso significa que usted puede pedir información sobre el préstamo al administrador hipotecario sin que primero lo obliguen a un refinanciamiento que no puede pagar. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) ha documentado problemas con las compañías hipotecarias después de un divorcio, así que conserve los registros de cada solicitud que haga.

Los saldos por deficiencia tienen límites, pero no son automáticos

La ley de Florida limita una sentencia por deficiencia sobre una casa ocupada por el propietario a la diferencia entre la deuda y el valor justo de mercado de la propiedad, y deja la decisión al criterio del tribunal. Ese límite ayuda, pero no elimina el riesgo. Negocie una renuncia por escrito de la deficiencia siempre que una venta corta o una dación en pago esté sobre la mesa.

Impuestos de la propiedad y exención de vivienda familiar

Mantenga los impuestos de la propiedad al día durante el divorcio, sin importar quién viva en la casa. Los impuestos del condado sin pagar pueden llevar a una venta separada por impuestos. Cuando un cónyuge se queda con la casa y sigue viviendo en ella, es importante conservar la exención de vivienda familiar (homestead)y el límite de aumento del valor tasado (Save Our Homes). El cónyuge que se muda puede calificar para una nueva exención de vivienda familiar en una futura casa, incluyendo posiblemente una transferencia del beneficio del Save Our Homes dentro de los plazos. Pregunte a un profesional de impuestos sobre su situación específica.

Pasando por un divorcio con una casa?

Podemos ayudarle a entender el lado hipotecario de su situación, sus opciones y qué preguntas debe hacer. Cuéntenos qué está pasando y le indicaremos en la dirección correcta.

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Cómo decidir

Hágase estas preguntas mientras piensa en sus opciones:

Puede alguno de los dos pagar la casa por su cuenta? Si ninguno puede, vender suele ser el camino realista. Si uno puede, un traspaso con refinanciamiento puede funcionar.
Cuánto capital hay? Un capital significativo hace posible vender o hacer un traspaso. El capital negativo apunta hacia una venta corta o una dación en pago, a menos que usted pueda seguir pagando.
Vivirán hijos en la casa? La estabilidad para los hijos es un factor que un tribunal de Florida puede considerar al dividir los bienes, pero no cambia quién puede cobrarle el prestamista.
Puede el cónyuge que se queda conseguir aprobación por su cuenta? Si no puede, refinanciar todavía no es realista, y usted debe planificar alrededor de esa limitación.
Cuánto tiempo tiene? Si los pagos ya están atrasados y se acerca una subasta de ejecución hipotecaria, las opciones más rápidas importan más.
Quiere un corte limpio? Vender suele darle a las dos personas un comienzo financiero más limpio que compartir título y deuda por años.

Ejemplo hipotético

Diana y Marcos eran dueños de una casa en el condado de Orange que valía unos $380,000, con una hipoteca pendiente de $240,000. Después de su separación, ninguno podía pagar cómodamente el pago de $2,100, los impuestos, el seguro y el mantenimiento con un solo ingreso.

Acordaron anunciar la casa con un agente. Después de los costos de cierre, esperaban ganancias netas de unos $90,000. Acordaron también que si la casa se vendía por ese rango, dividirían las ganancias y pagarían la hipoteca por completo, terminando sin deudas compartidas. Sus abogados documentaron el acuerdo antes de publicar el anuncio. La casa se vendió en unos dos meses; el prestamista recibió el pago completo; y cada uno usó su parte para empezar de nuevo.

Este ejemplo es hipotético. Cada situación es diferente. Consulte a un abogado de derecho de familia de Florida y a un profesional de bienes raíces con licencia sobre sus propios números.

Preguntas frecuentes

Es el tribunal de divorcio el que decide qué pasa con la casa?

Si usted no se pone de acuerdo, un tribunal de Florida divide los bienes matrimoniales según la ley de distribución equitativa. La orden del tribunal no cambia a quién puede cobrarle el prestamista hipotecario. Las dos personas que firmaron el préstamo siguen siendo responsables, a menos que el prestamista libere a una de ellas mediante un refinanciamiento, una asunción o una liberación por escrito.

Puedo quedarme con la casa sin refinanciar?

Sí, usted puede quedarse con el título de la casa. Pero si la hipoteca está a nombre de los dos, ambos siguen siendo responsables del préstamo. El cónyuge que se va sigue siendo responsable hasta que el préstamo se refinancie, se asuma formalmente o se pague, o hasta que el prestamista emita una liberación por escrito.

Una escritura de renuncia quita a mi ex cónyuge de la hipoteca?

No. Una escritura de renuncia transfiere solo un interés de propiedad. No cambia el contrato del préstamo. Los prestamistas no son partes de su divorcio, así que solo una acción del prestamista puede quitar un nombre de la obligación hipotecaria.

Puede el prestamista exigir el pago total si transferimos la casa entre cónyuges?

Generalmente, no. La ley federal Garn-St. Germain protege las transferencias entre cónyuges por causa del divorcio de la aplicación de la cláusula due-on-sale. Confirme con un abogado de bienes raíces de Florida antes de registrar cualquier escritura, porque los detalles de cada transferencia varían.

Qué pasa si debemos más de lo que vale la casa?

Con capital negativo, una venta corta o una dación en pago pueden ser opciones cuando usted no puede seguir pagando. Ambos cónyuges generalmente deben cooperar, a menos que un tribunal ordene otra cosa. Consiga por escrito cualquier renuncia a la deficiencia y reviste las consecuencias fiscales con un profesional.

Un pago hipotecario atrasado perjudica a los dos?

Sí. Si los dos nombres están en el préstamo, los pagos atrasados aparecen en los informes de crédito de los dos, y el prestamista puede cobrarle a cualquiera de los dos. El decreto de divorcio no protege a ninguno de los dos frente a los derechos de cobro del prestamista.

Necesito un abogado para vender la casa durante un divorcio?

Los agentes de bienes raíces no pueden dar consejo legal, y cada condado tiene sus propios requisitos de cierre. En la mayoría de los casos, ambos cónyuges firman el contrato de anuncio, el contrato de venta y la escritura, a menos que un tribunal ordene otro arreglo. Un abogado de derecho de familia de Florida debe revisar cualquier acuerdo antes de firmarlo.

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