Calculadora para vender una casa con poca plusvalía
Una hoja de trabajo paso a paso para estimar si vender su casa es financieramente viable cuando tiene plusvalía limitada. Esta es una estimación educativa, no una garantía.
Respuesta Rápida
Si debe casi lo mismo que vale su casa o más de lo que vale (plusvalía negativa), vender mediante una cotización tradicional puede no generar suficiente para pagar su hipoteca y los costos de cierre. Esta hoja de trabajo le ayuda a estimar su precio de venta estimado, el pago total de la hipoteca, los costos de cierre y cualquier otro gravamen para ver si es probable que tenga plusvalía, esté en punto de equilibrio o enfrente un déficit. Cada resultado apunta hacia diferentes opciones, incluyendo una venta tradicional, una oferta en efectivo, una venta corta o una negociación con su administrador hipotecario.
Por qué la plusvalía limitada es importante
La plusvalía (también conocida como equity) es la diferencia entre lo que su casa podría venderse y lo que debe en todas las hipotecas y gravámenes contra ella. Cuando la plusvalía es baja o negativa, vender puede no generar suficiente efectivo para pagar todo lo que debe, cubrir los costos de la venta y dejarle algo.
Esto no significa que vender sea imposible. Significa que el tipo de venta que funciona mejor para su situación puede ser diferente de una cotización tradicional. El objetivo de esta hoja de trabajo es ayudarle a ver dónde se encuentra para que pueda tomar una decisión informada.
Aviso Importante
Esta hoja de trabajo es solo una estimación educativa aproximada. Los precios de venta reales, los costos de cierre, los pagos hipotecarios y los montos de los gravámenes varían. Debe verificar todos los números con su prestamista, un tasador de bienes raíces con licencia y un profesional de bienes raíces calificado. Esto no es una garantía de ningún resultado específico ni de que una venta sea posible.
Su Hoja de Trabajo
Busque sus estados de cuenta hipotecarios más recientes, cualquier estado de cuenta de HELOC o segunda hipoteca, y una factura reciente de impuestos a la propiedad. Escriba sus mejores estimaciones. Use números aproximados si no está seguro.
Precio de Venta Estimado
Por cuánto podría venderse razonablemente su casa en el mercado actual? Mire las ventas recientes de casas similares en su vecindario o pregunte a un agente de bienes raíces local por una opinión de precio. Esto es una estimación, no una tasación.
Su Estimación
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Ejemplo: $300,000
Pago Total de la Hipoteca
Sume todos los saldos hipotecarios que tendría que pagar al cierre. Esto incluye su primera hipoteca, cualquier segunda hipoteca y cualquier línea de crédito sobre la vivienda (HELOC).
Saldo de la primera hipoteca
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Saldo de la segunda hipoteca o HELOC
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Pago Total Estimado de la Hipoteca
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Ejemplo: $240,000 (primera) + $30,000 (segunda) = $270,000 total
Costos de Cierre, Comisiones y Concesiones
Vender una casa cuesta dinero. Los costos típicos incluyen comisiones de bienes raíces (generalmente del 5% al 6% del precio de venta dividido entre ambos agentes), seguro de título, impuestos de transferencia, tarifas de registro y cualquier concesión que acuerde pagar al comprador.
Comisiones de bienes raíces (5% a 6% del precio de venta)
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Tarifas de título, depósito, registro, transferencia
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Concesiones al comprador (si las hay)
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Total Estimado de Costos de Cierre
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Ejemplo: $18,000 (comisiones al 6%) + $4,000 (título/tarifas) = $22,000 total
Otros Gravámenes o Tarifas
Hay otros montos que deben pagarse cuando la propiedad se vende? Algunos ejemplos comunes incluyen impuestos a la propiedad no pagados, tarifas de HOA o condominio, multas por infracciones de código, gravámenes de contratistas o gravámenes por juicios.
Otros gravámenes, impuestos no pagados, tarifas de HOA, etc.
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Ejemplo: $3,000 en impuestos a la propiedad no pagados
Sume Todo
Ahora compare su precio de venta estimado contra todo lo que necesitaría pagar.
A. Precio de Venta Estimado
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B. Pago Total de Hipoteca (del Paso 2)
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C. Costos de Cierre Totales (del Paso 3)
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D. Otros Gravámenes/Tarifas (del Paso 4)
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E. Total que Necesita al Cierre (B + C + D)
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F. Restante Estimado (A menos E)
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Si es positivo, tiene plusvalía estimada. Si es cercano a cero, podría estar en punto de equilibrio. Si es negativo, probablemente tiene un déficit.
Lo que su Estimación Puede Significar
Probable Plusvalía (Número Positivo)
Si su precio de venta estimado es más alto que todo lo que necesita pagar, probablemente tiene plusvalía. Una venta tradicional a través de un agente de bienes raíces puede funcionar bien. También podría considerar una oferta en efectivo si la rapidez es importante. Puede tener fondos restantes después del cierre para su próximo paso.
Considere: Vender su casa en el mercado abierto o explorar una oferta en efectivo.
Aproximadamente en Punto de Equilibrio
Si su precio de venta estimado está cerca de lo que necesita pagar (dentro de unos pocos miles de dólares), podría estar en punto de equilibrio. Esta es una situación ajustada. Una venta tradicional aún podría funcionar si recibe una oferta sólida y mantiene los costos bajos.
Considere: Comparar ofertas en efectivo vs. ventas tradicionales y consultar con un profesional de bienes raíces para tasar su casa con precisión.
Probable Déficit (Número Negativo)
Si su precio de venta estimado es menor que todo lo que necesita pagar, vender mediante una venta tradicional puede no ser suficiente. Esto se llama plusvalía negativa. Una venta corta (también conocida como short sale) puede ser una opción si su prestamista acepta recibir menos del saldo total de la hipoteca. También puede explorar la negociación con su administrador hipotecario para una modificación del préstamo, indulgencia u otras opciones de mitigación de pérdidas.
Considere: Aprender sobre las ventas cortas, comparar la modificación del préstamo vs. vender y explorar opciones de ayuda hipotecaria.
Preguntas Frecuentes
Que pasa si debo mas de lo que vale la casa? Puedo vender de todas formas?
Si, usted puede vender aunque deba mas de lo que vale la casa. En ese caso, puede necesitar una venta corta (tambien conocida como short sale), donde su prestamista acepta recibir menos del saldo total de la hipoteca. Una venta corta requiere la aprobacion del prestamista, documentacion de dificultad financiera y generalmente toma mas tiempo que una venta tradicional. Puede ser una mejor alternativa que la ejecucion hipotecaria en muchos casos.
Que tan precisa debe ser esta hoja de trabajo?
Esta hoja de trabajo es una estimacion educativa aproximada. Los numeros que use no necesitan ser exactos en esta etapa. El proposito es ayudarle a entender el rango general en el que se encuentra y que opciones pueden valer la pena explorar. Antes de tomar cualquier decision, confirme sus numeros con su administrador hipotecario, un profesional de bienes raices con licencia y una compania de titulos.
Puede una oferta en efectivo ayudarme si tengo poca plusvalia?
Si, una oferta en efectivo de un comprador directo a veces puede ayudar en situaciones de poca plusvalia. Los compradores en efectivo a menudo compran casas en su estado actual, lo que significa que no necesita hacer reparaciones. Tambien suelen cubrir sus propios costos de cierre, y la venta puede cerrarse en tan solo 7 a 14 dias. Sin embargo, las ofertas en efectivo tipicamente estan por debajo del valor de mercado, asi que compare sus ingresos netos cuidadosamente.
Que pasa si estoy atrasado en los pagos y tengo poca plusvalia?
Estar atrasado en los pagos no cancela su capacidad de vender. De hecho, vender puede ser la mejor manera de evitar una ejecucion hipotecaria. Todavia puede hacer una venta tradicional, una venta corta o aceptar una oferta en efectivo mientras esta en mora. La clave es actuar antes de la fecha de la subasta de ejecucion hipotecaria. Comuniquese con su administrador para discutir opciones y hable con un profesional de bienes raices que entienda las ventas previas a la ejecucion hipotecaria.
Esta calculadora reemplaza una tasacion profesional?
No. Esta hoja de trabajo es una herramienta educativa aproximada, no un sustituto de una tasacion profesional, una opinion de precio de corredor o una consulta formal con un prestamista. Siempre verifique sus numeros especificos con profesionales calificados antes de tomar cualquier decision sobre vender su casa.
No Sabe Que Significan Sus Numeros?
Una conversacion rapida puede ayudarle a entender si una venta tradicional, una venta corta, una oferta en efectivo o una opcion con su administrador hipotecario tiene mas sentido para su situacion. No hay obligacion.
Solicite una consulta gratuita sobre sus opcionesLlame al (407) 934-0320 para hablar con Tyler Gibson
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